Tribune
En 2020, lors d’une discussion très tendue avec le directeur des Affaires civiles et du Sceau sur l’ouverture des offices notariaux en période de confinement, nous avions dû nous opposer également à la demande des huissiers de justice de pouvoir bénéficier d’une autorisation pour exercer la transaction immobilière. La combativité de la FNAIM avait permis de remiser ce projet. Je m’en étais clairement ouvert au Président de l’Ordre de l’époque, avec qui j’entretenais de bonnes relations.
Notre refus répondait à un principe : nous étions opposés à l’incursion sur un secteur concurrentiel d’une profession détenant par ailleurs un monopole. Il s’agissait d’une asymétrie de concurrence.
Voici cette demande de nouveau à l’ordre du jour, même s’il ne s’agit que d’autoriser les commissaires de justice à pouvoir être mandatés pour les biens dont ils détiennent un mandat de gestion. Le projet de texte est en consultation.
Dans un marché en pleine expansion, concéder 6 ou 7 points de part de marché au global aux professions ne relevant pas de la loi Hoguet était indolore. La donne peut être différente dans le contexte qui s’annonce.
Le contexte actuel : une concurrence indolore des professions non soumises à la loi Hoguet.
Dans son rapport sur le fonctionnement du marché de la transaction (Avis n° 23-A-07 Juin 2023), l’autorité de la concurrence fait un état des lieux des professions non soumises à la loi Hoguet qui font de la transaction. Elle relève que 40% des notaires, pour qui cette activité était traditionnelle, font de la transaction. Pour 80% d’entre eux, le chiffre d’affaires annuel est supérieur à 15 000€. En 2021 leur chiffre d’affaires cumulé a été de 269 millions d’euros, représentant 2,7% du chiffre d’affaires total de leurs activités.
Comme le relève le rapport précité, cette activité est faible par rapport à l’activité globale des notaires. Ramené au volume total des ventes cela représente 4% environ des transactions (40 000). Sur la partie intermédiée, la part de marché serait de 5,5%, soit l’équivalent malgré tout des parts de marché des groupes intégrés. (Foncia Nexity Citya..)
On ne connait pas les volumes de transactions des géomètres ou des avocats.
Les commissaires de justice sont au nombre de 3800 répartis dans 1300 études environ. Ils ont traditionnellement pu effectuer à titre accessoire de l’administration de biens. Dans certains secteurs, c’est une concurrence réelle pour les administrateurs de biens loi Hoguet. Certains pourraient considérer que leur permettre de faire de la transaction uniquement pour les mandats détenus en administration de biens serait peu impactant. Mais on peut objecter que cette nouvelle faculté change globalement l’offre de service qui est désormais complète ; en d’autres termes elle renforce aussi l’activité d’administration de biens. Par ailleurs ne soyons pas naïfs sur le fait que ce n’est qu’une étape vers une ouverture complète.
Dans un marché en pleine expansion, concéder 6 ou 7 points de part de marché au global aux professions ne relevant pas de la loi Hoguet était indolore. La donne peut être différente dans le contexte qui s’annonce.
Cette nouvelle concurrence interviendrait à un moment où le marché devient plus difficile.
Historiquement les périodes où le frottement concurrentiel a été le plus important entre les agents immobiliers et les offices notariaux correspondaient aux phases où le marché de la transaction était difficile. La réduction des volumes d’actes suscitait un regain d’agressivité sur le secteur concurrentiel de la transaction. Il va être intéressant d’observer si, au regard des évolutions actuelles des volumes, cette tendance se vérifiera.
L’arrivée des commissaires de justice, au départ anodine, peut trouver un prolongement efficace dans le développement de l’interprofessionnalité.
La multiplication des études notariales comme des offices de commissaires de justice est aussi un facteur nouveau. Elle plaide pour une concurrence accrue. Pour des professions dont les règles déontologiques encadrent strictement la publicité, exercer le métier de la transaction permet une promotion indirecte de son activité de monopole.
L’Etat, plutôt que de revaloriser les émoluments de ces professions, préfère favoriser leur venue sur le secteur concurrentiel.
Ce faisant, il cultive une exception européenne, comme l’a souligné l’Autorité de la Concurrence. Exception qui rend peu lisible la doctrine de l’Etat sur le fonctionnement global du marché de la transaction.
J’ai toujours pensé que le positionnement fort sur les métiers de la transaction de certains offices notariaux avait nui à la légitimité de leur profession. C’était une erreur stratégique sur le long terme.
Le mot
JEAN-MARC TORROLLION
" Nous avons le privilège d’être en amont dans la relation client et donc nous sommes fondés à conforter cette relation sur tout le parcours de la vente et de l’achat d’un bien immobilier.
Demandons en tant que profession réglementée, que l’interprofessionnalité soit ouverte entre notaires, commissaires de justice et agents immobiliers. Il s’agirait de revisiter sur le plan juridique et économique les possibilités de collaboration y compris capitalistique.
Puisque le secteur concurrentiel est ouvert aux officiers ministériels, poussons la logique sur la création d’une nouvelle chaine de valeur. En attendant, n’oublions pas que la meilleure protection que nous pouvons nous donner c’est d’afficher ce que nous sommes (VESTA), et de rehausser en permanence notre niveau de service."
Le paradoxe d’une approche qui brouille les images des professionnels.
Être officier ministériel ou auxiliaire de justice, c’est être au service de l’Etat pour sécuriser le formalisme juridique des actes authentiques, ou des actes de procédures, sans oublier la force probante du constat d’huissier.
Ainsi celui qui le matin effectuera dans une copropriété une saisie ou une expulsion, pourra l’après-midi faire visiter un appartement à la vente dans cette même copropriété. Bien sûr, il s’agit de ne pas confondre les deux activités. Mais quand même ! L’auxiliaire de justice, qui est aussi l’auxiliaire de la Justice, peut-il exercer l’activité concurrentielle de la transaction sans affaiblir l’image associée à l’activité d’huissier, et affaiblir du même coup l’institution qu’il sert ?
J’ai toujours pensé que le positionnement fort sur les métiers de la transaction de certains offices notariaux avait nui à la légitimité de leur profession. C’était une erreur stratégique sur le long terme.
On relèvera toutefois que l’Autorité de la Concurrence milite pour supprimer toute restriction dans l’affichage vitrine des notaires. Gageons que cela soit la même chose pour les commissaires de justice.
Ainsi, pour elle, activité de monopole et activité concurrentielle ne sont pas incompatibles. C’est pour le moins contradictoire et paradoxal.
Quel scénario d’avenir pour les agents immobiliers ?
Il y a un scénario qui aurait pu trouver sa place en répondant à une logique de monopole d’une part, et de libéralisation d’autre part. J’avoue l’avoir craint au moment où en 2022, parmi les réflexions avancées lors de leur congrès, avait été émis le souhait de réserver aux notaires la rédaction des avants contrats de vente immobilière.
En d’autres termes les agents immobiliers perdaient le droit de rédiger les compromis et les promesses de vente. Nous savons tous que la majorité des titulaires de carte transaction ne rédige pas. C’est une grave erreur.
Une réforme de fond pourrait être d’interdire aux professions ne relevant pas de la loi Hoguet de faire de la transaction, en réservant le monopole de la rédaction des avants contrats aux notaires et aux avocats. En contrepartie, la loi Hoguet serait réformée pour libéraliser la transaction et créer un ordre pour les syndics et administrateurs de biens.
L’Etat pourrait ainsi conforter la sécurité juridique du contrat tout en accentuant la libéralisation de l’activité de transaction. Au passage, il conforterait dans leur rôle d’auxiliaire de la politique du logement, les administrateurs de biens et les syndics en leur octroyant des avantages concurrentiels.
Ce serait la fin de la loi Hoguet, dont l’originalité est de réglementer nos trois métiers : Agents immobiliers, administrateurs de biens et syndics.
Ce n’est visiblement pas le scénario choisi. L’autre scénario doit être écrit par les agents immobiliers.
Les professions loi Hoguet détiennent 70% de parts de marché. Cela rend le ticket d’accès à notre secteur bien plus cher qu’auparavant. En effet, il était plus facile de nous faire concurrence lorsque nos parts de marché ne dépassaient pas 40 % comme dans les années 90.
Chacun connait le combat que nous avons mené pour faire reconnaître nos titres et réserver la dénomination d’agent immobilier uniquement aux porteurs de carte. Nous avons conçu un insigne pour rendre visible cette protection : VESTA. Notre démarche se veut protectrice du consommateur en nous positionnant en tiers de confiance.
Nous avons le privilège d’être en amont dans la relation client et donc nous sommes fondés à conforter cette relation sur tout le parcours de la vente et de l’achat d’un bien immobilier.
Demandons en tant que profession réglementée, que l’interprofessionnalité soit ouverte entre notaires, commissaires de justice et agents immobiliers. Il s’agirait de revisiter sur le plan juridique et économique les possibilités de collaboration y compris capitalistique.
Puisque le secteur concurrentiel est ouvert aux officiers ministériels, poussons la logique sur la création d’une nouvelle chaine de valeur. En attendant, n’oublions pas que la meilleure protection que nous pouvons nous donner c’est d’afficher ce que nous sommes (VESTA), et de rehausser en permanence notre niveau de service.
Il appartient aussi aux syndicats d’être efficaces et prospectifs. Mais surtout ils ont une responsabilité : défendre notre identité professionnelle et conforter cette dernière en achevant de mettre en place la commission de contrôle prévue dans la loi ELAN. L’étape suivante serait de doter le CNTGI de la personne morale.
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