Selon l’INSEE, l’année 2022 a été marquée par une augmentation de près de 10% par rapport à 2019. La hausse a même frôlé les 20% pour le mois de décembre 2022 par rapport à décembre 2019. C’est avec cette donnée à l’esprit que nous avons souhaité aborder la question de l’héritage, et plus particulièrement celle de l’héritage immobilier. Comme maintenant à l’accoutumée, c’est Antoine Le Roux, notaire à paris, qui répond à nos questions.
Le règlement d’une succession est toujours particulier. On parle souvent des successions contentieuses. Ce n’est heureusement pas la majorité des dossiers. En revanche, il y le plus souvent un caractère psychologique important dans ces dossiers. Les conjoints et héritiers qui ouvrent les portes de l’étude, attendent de nous de l’écoute, de la compréhension, de l’empathie, de l’aide et, bien sûr des explications. Cela requiert des qualités humaines particulières et de faire preuve de pédagogie.
Les successions rythment le quotidien des études notariales. Avez-vous ressenti dans vos offices cette donnée démographique ?
Tout à fait ! Les études notariales vivent au diapason de la société française. Nous ressentons immédiatement quand le marché immobilier s’accélère ou lorsqu’il ralentit comme en ce moment. De même, une année marquée par le nombre des décès va conduire au sein des études notariales à davantage d’ouverture de dossier de succession. Nous échangeons régulièrement entre confrère. Et effectivement, l’année et en particulier a fin décembre 2022 et le début du mois de janvier 2023 ont vu un nombre important de rendez-vous d’ouverture de succession dans les études.
Le règlement d’une succession est toujours particulier. On parle souvent des successions contentieuses. Ce n’est heureusement pas la majorité des dossiers. En revanche, il y le plus souvent un caractère psychologique important dans ces dossiers. Les conjoints et héritiers qui ouvrent les portes de l’étude, attendent de nous de l’écoute, de la compréhension, de l’empathie, de l’aide et, bien sûr des explications. Cela requiert des qualités humaines particulières et de faire preuve de pédagogie.
Effectivement, le règlement d’une succession est toujours un moment familial particulier. Nous avions laissé Monsieur DURAND, fils unique, et sa mère incapable lors de votre intervention sur la vente d’un bien appartenant à une personne vulnérable. Nous avions vu les difficultés engendrées par l’incapacité d’une personne dans le processus de vente. Voilà que nous avons appris le décès de Madame DURAND avant la réalisation de la vente du bien. Que dois-faire Monsieur DURAND ? Quelles sont les grandes étapes du règlement d’une succession ?
Il convient tout d’abord que Monsieur DURAND prenne rendez-vous avec son notaire pour procéder à l’ouverture de la succession de sa maman. Ce rendez-vous d’ouverture de la succession est un rendez-vous de prise d’information aussi bien pour l’héritier mais également pour le notaire qui va recueillir les principales informations et documents qui vont lui permettre de comprendre la situation familiale et patrimoniale du défunt.
Il est donc de bonne pratique que le notaire adresse en amont aux héritiers une liste des pièces à lui apporter lors de ce premier rendez-vous. Le notaire va donc demander à Monsieur DURAND les éléments d’état civil, livret de famille, tout ce qui est nécessaire pour attester qu’il est bien le seul et unique héritier.
Il va ensuite demander à Monsieur DURAND s’il a reçu des donations antérieures, particulièrement au cours des 15 dernières années, s’il a connaissance de dispositions testamentaires qui auraient pu être prises par la défunte. Le notaire va ensuite s’attacher à reconstituer le patrimoine au jour du décès. Aussi bien actif que passif. Le notaire demande donc les relevés bancaires, les contrats d’assurance-vie, les coordonnées des caisses de retraites, des organismes de prévoyance et sociaux, s’il y a de l’épargne salariale non débloquée, l’existence ou non de parts sociales, de véhicules, et de biens immobiliers. Il va également s’attacher à reconstituer le passif, vérifier l’état des endettements, notamment auprès des organismes financiers, bailleur, et notre fidèle créancier, le trésor public.
Ce premier rendez-vous peut être également l’occasion pour le notaire d’interroger le fichier central des dernières volontés pour vérifier si le défunt a laissé un testament. Le notaire va également expliquer son rôle et les différentes étapes nécessaire pour régler une succession. Il pourra à cette occasion faire signer une lettre de mission listant les diligences et actes notariés qu’il sera amené à faire pour le règlement de la succession, bref de déterminer avec Monsieur DURAND l’étendue de ses missions.
Quelles sont les missions du notaire, outre le fait de reconstituer le patrimoine du défunt ?
Le notaire va avoir pour première responsabilité d’établir l’acte de notoriété. L’acte de notoriété est l’acte qui détermine officiellement l’identité et la qualité des héritiers ainsi que leurs droits dans la succession. C’est donc cet acte qui va permettre officiellement de reconnaitre Monsieur DURAND comme seul et unique héritier de Madame DURAND. Cet acte étant un acte authentique reçu par un notaire, il fait foi jusqu’à preuve du contraire.
Cet acte de notoriété est fondamental, car c’est ce qui va permettre à l’héritier d’agir sur le patrimoine successoral, notamment de clôturer les comptes bancaires, débloquer les assurances-vie en présence d’une clause bénéficiaire standard.
Lorsque le défunt laisse un conjoint survivant, le notaire va également informer et conseiller le conjoint sur l’option successorale à choisir, s’il en dispose d’une.
L’acte de notoriété permet d’agir sur le patrimoine successoral. Est-ce que l’héritier peut mettre en vente le bien immobilier qui dépend de la succession avec uniquement un acte de notoriété ?
L’héritier va pouvoir effectivement mettre en vente le bien immobilier car l’acte de notoriété atteste que l’héritier est bien le seul et unique héritier, dans le cas de Monsieur DURAND. Et l’héritier est présumé héritier depuis le décès. Vous connaissez cette formule : le mort saisit le vif ! Cela signifie tout simplement qu’il y a une continuité entre la personne du défunt et son héritier. Il faut juste que l’identité de l’héritier soit attestée.
Ainsi, dès la signature de l’acte de notoriété Monsieur DURAND aura toute qualité pour signer un mandat de vente, trouver un acquéreur, accepter une offre et signer une promesse de vente. Attention, la signature d’un mandat de vente emporte acceptation de la succession. Il n’aura donc plus la possibilité de renoncer à la succession par la suite.
Est-ce que l’acte de notoriété est suffisant pour signer l’acte de vente ?
Eh bien, non ! Pour la simple et unique raison qu’il convient qu’il y ait une chaine non interrompue de propriétaire au niveau du service de la publicité foncière. Le bien est aujourd’hui au nom de Madame DURAND au fichier immobilier. Il convient donc de titrer Monsieur DURAND sur le bien immobilier avant de signer l’acte de vente. Cela se fait par la signature d’une attestation immobilière de propriété. En revanche, il n’y a pas d’obligation d’attendre que cette attestation immobilière de propriété soit publiée pour signer l’acte de vente. Il faut simplement respecter l’ordre des signatures et publier les actes dans le bon ordre.
Le règlement des droits de succession doit intervenir dans les 6 mois du décès. C’est un délai long et court à la fois. Est-ce que la présence d’un bien immobilier dans une succession complique les choses, fait peser un risque fiscal particulier sur l’héritier ?
Il est certain que la présence d’un bien immobilier va alourdir le processus de règlement de la succession et potentiellement le ralentir, notamment si la vente du bien est indispensable pour procéder au règlement des droits de succession. Je rappelle que le conjoint survivant et le partenaire pacsé sont exonérés de droits de succession. En revanche, le descendant est lui soumis à un barème progressif qui va de 5 % jusqu’à 45 %. Les frères et sœurs sont eux taxés à 35 et 45 % ; les neveux et nièces à 55 % et les autres à 60 %.
Et les abattements ne sont pas énormes notamment lorsque l’on considère la valeur de l’immobilier en Ile de France et dans les grandes villes. L’abattement est de 100.000 € par enfant, 15.932 € pour les frères et sœurs, 7.967 € pour les suivants et 1.594 € pour les autres.
Vous imaginez donc bien que s’il n’y a pas ou peu de liquidités dans la succession, la vente du bien devient une nécessité, surtout en présence d’un fils unique, comme c’est le cas pour Monsieur DURAND. Il faut donc aller vite, être efficace et mettre le plus rapidement possible l’héritier en capacité de mettre en vente le bien immobilier. Comme vous l’avez indiqué, il convient de déposer la déclaration de succession et d’acquitter les droits de succession dans les 6 mois du décès. Et cela passe très vite, surtout aujourd’hui où le marché immobilier est totalement ralenti !
Que se passera-t-il si Monsieur DURAND ne parvient pas à vendre le bien immobilier dépendant de la succession dans les 6 mois du décès ?
Il ne sera pas forcément démuni. Il aura le choix entre plusieurs solutions :
- S’il a déjà signé une promesse de vente, et s’il dispose d’un peu de liquidités, il pourra déposer dans les délais la déclaration de succession avec une demande de paiement fractionné, avec proposition de mise en garantie du bien dépendant de la succession pour les besoins de la succession. Il aura alors à payer lors du dépôt de la déclaration de succession et de cette demande, 1/7ème du montant des droits de succession, correspondant à la première échéance semestrielle du paiement fractionné.
- S’il n’a pas signé la promesse de vente, et si les liquidités le permettent, il pourra décider de ne pas déposer la déclaration de succession et de verser un acompte à hauteur de ce qu’il peut. Ainsi, la valeur du bien immobilier ne sera pas figée et Monsieur DURAND ne prendra pas le risque de payer des droits de succession sur une valeur supérieure au prix de vente final. En revanche, il s’exposera à de possibles pénalités de retard.
Pourquoi Monsieur DURAND ne déposerait-il pas dans ce dernier cas la déclaration de succession avec demande de paiement fractionné, puis une fois un acquéreur trouvé, déposer une déclaration de succession rectificative ?
Hélas, il n’est tout simplement pas possible de modifier la déclaration de succession une fois que l’on a trouvé l’acquéreur. Il n’est possible de déposer une déclaration de succession rectificative qu’avant toute acceptation d’une offre. Si l’on se rend compte, comme c’est le cas actuellement que le bien a été surévalué au début du dossier et qu’il est impossible de trouver un acquéreur à ce prix là, il est alors temps de déposer une déclaration de succession rectificative, mais pas après.
Vous l’aurez compris, dans le cas du règlement d’une succession avec nécessité de vendre un bien immobilier, il est impératif d’aller vite pour la signature de l’acte de notoriété pour se donner les moyens de vendre le bien dans les 6 mois du décès. Il également fondamental d’obtenir une évaluation sérieuse du bien immobilier, pour éviter une perte de temps.
J’ajoute un dernier point. Ne soyez jamais en commission de négociation charge vendeur dans le cadre d’une succession, car vous seriez potentiellement amenés à payer des droits de succession sur la commission d’agence en cas de dépôt de la déclaration de succession au moment de la vente du bien immobilier. Pourquoi ? Parce que le prix qui doit être indiqué dans la déclaration de succession, est le prix payé par l’acquéreur !
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