Conférence de presse de l'UNPI
Nous avons le plaisir de vous proposer un entretien ici avec l’avocat Alain Cohen-Boulakia, avocat spécialisé en droit immobilier et en droit des réseaux et conseil de l’UNPI, l’Union Nationale des Propriétaires Immobiliers. Cette association, impliquée dans plusieurs recours devant la juridiction administrative, relève plusieurs incohérences et dérives graves de l’encadrement des loyers si bien que les loyers de référence ne correspondraient pas aux loyers de marché. Avec notre invité, nous prenons le temps de l’explication et vous allez l’entendre, c’est à la fois intéressant et interpellant.
Grâce à des règles de calcul très contestables, il s’agit bel et bien de faire diminuer le niveau général des loyers, en imposant des loyers qui n’ont plus rien à voir avec le marché.
Ce que dénoncel'UNPI
L’UNPI dénonce le fait que les loyers médians calculés par les observatoires locaux des loyers et retenus par les préfets prennent en compte des loyers qui sont déjà encadrés dans le cadre d’un conventionnement Anah, d’un prêt aidé (en particulier PLS) ou d’un dispositif fiscal particulier (de type « Loc’Avantages » ou Pinel). De ce fait, les loyers de référence fixés par arrêté préfectoral ne correspondent pas aux loyers de marché. Ce n’est pas du tout l’esprit de la loi ELAN. L’UNPI alerte également sur « l’effet larsen » de l’encadrement des loyers. Le préfet fixe chaque année de nouveaux plafonds de loyers en fonction des loyers pratiqués. Or, les loyers plafonnés les années précédentes sont pris en compte dans le calcul. Dès lors, le loyer de référence ne sera bientôt plus calculé qu’à partir de loyers déjà plafonnés. Le loyer de référence est donc appelé à diminuer et ne traduira bientôt plus du tout à des loyers de marché.
L’incohérence de la réglementation actuelle est enfin illustrée par les règles président au calcul du loyer médian pour les locations meublées. La loi ELAN prévoit que ce loyer de référence est calculé par application d’un coefficient de majoration de majoration au loyer de référence retenu pour les locations vides. Or, nous avons vu que ce dernier loyer est calculé en prenant en compte à la fois des loyers libres et des loyers encadrés (dans le cadre d’une convention Anah par exemple). Pourtant, les loyers des locations meublées sont libres (le conventionnement Anah et les dispositifs d’incitation fiscale sont réservés aux locations nues). Les loyers des logements meublés ne peuvent donc être déterminés qu’à partir de loyers libres. Incohérences et détournement de l’esprit de la loi … De toute évidence, l’encadrement des loyers n’est pas un simple outil d’écrêtage des loyers les plus élevés. Grâce à des règles de calcul très contestables, il s’agit bel et bien de faire diminuer le niveau général des loyers, en imposant des loyers qui n’ont plus rien à voir avec le marché.
Article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 (version en vigueur depuis le 24 août 2022) (extrait)
I - A titre expérimental et pour une durée de huit ans (…), les établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d’habitat, la commune de Paris, les établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris, la métropole de Lyon et la métropole d’Aix-Marseille-Provence peuvent demander qu’un dispositif d’encadrement des loyers régi par le présent article soit mis en place.
Sur proposition du demandeur transmise dans un délai de quatre ans à compter de la publication de la loi, un décret détermine le périmètre du territoire de la collectivité demandeuse sur lequel s’applique le dispositif, lorsque les conditions suivantes sont réunies :
- Un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen pratiqué dans le parc locatif social ;
- Un niveau de loyer médian élevé ;
- Un taux de logements commencés, rapporté aux logements sur les cinq dernières années, faible ;
- Des perspectives limités de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l’habitat et de faibles perspectives d’évolution de celles-ci.
Pour chaque territoire ainsi délimité, le représentant de l’Etat dans le département fixe, chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logements et par secteur géographique.
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