Ce droit de sortir de l’indivision est donc un droit absolu, impératif sauf à de très rares exceptions. En conséquence, c’est un mode d’organisation qui n’assure pas la pérennité dans la détention du bien. Nous le voyons très bien avec les couples qui se séparent. Le plus souvent, la séparation entraine le rachat par l’un de la quote-part indivise de l’autre lorsqu’il en a les moyens et la volonté. On parle (dans le jargon notarial) de cession de droits indivis, partage d’indivision ou licitation amiable. Et lorsque cela n’est pas possible, la vente du bien indivis est inéluctable.

Effectivement, il y a des cas où l’on ne peut forcer la sortie de l’indivision. Par exemple, pour les couples mariés, la vente du logement de la famille requiert l’accord des deux époux. Seule la volonté commune permet la vente du bien, que le bien appartienne à un seul des deux époux, soit un bien commun ou un bien indivis. Le régime primaire des personnes mariés vient contrecarrer les règles de l’indivision.

On peut également citer les droits portant sur les murs mitoyens ou encore les concessions funéraires perpétuelles. Nous sommes là dans des cas d’indivision forcée et perpétuelle.

La clause d’inaliénabilité que nous pouvons trouver dans les donations en indivision et dans les conventions d’indivision empêchent également la vente du bien, du moins pour un temps.

Par ailleurs, la présence d’un démembrement empêche la vente forcée du bien. Les nus-propriétaires en indivision ne peuvent demander le partage ou forcer l’usufruitier à vendre le bien. C’est en cela que le conjoint survivant qui hérite en usufruit est protéger contre les appétits parfois voraces de certains enfants !

En dehors des quelques cas de démembrement, d’indivision perpétuelle ou conventionnelle, le droit de demander le partage est un droit absolu. Ce droit absolu s'impose donc aux coïndivisaires, qui ne peuvent empêcher l'un d'entre eux de sortir de l'indivision. La Cour de cassation refuse d’ailleurs aux juges du fond le pouvoir d'apprécier les motifs de la demande en partage présentée par l'un des indivisaires. Même si cette demande n'est motivée que par la seule intention de nuire aux coïndivisaires, ces derniers ne peuvent s'y opposer : l'abus de droit est expressément écarté en la matière.

Le droit de chaque indivisaire de demander le partage s'impose, ensuite, au juge lui-même. Dès lors qu'il est saisi d'une demande en partage par un indivisaire, le juge ne peut qu'ordonner le partage demandé.

Un indivisaire peut provoquer le partage de l’indivision. En revanche, la vente du bien en tant que tel requiert l’unanimité des coindivisaires. En conséquence, il n’est possible de vendre amiablement le bien que si tout le monde est d’accord.

Il y a néanmoins un tempérament : le cas où la vente du bien est demandée par un ou plusieurs indivisaires représentants au moins deux tiers des droits indivis. C’est l’article 815-5-1 du code civil qui encadre tout cela.

L'aliénation d'un bien indivis peut alors être autorisée par le tribunal judiciaire, à la demande de l'un ou des indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis.

Ils expriment alors devant un notaire, à cette majorité des deux tiers, leur intention de procéder à l'aliénation du bien indivis. Et dans le délai d'un mois suivant son recueil, le notaire fait signifier cette intention aux autres indivisaires.

Si l'un ou plusieurs des indivisaires s'opposent à l'aliénation du bien indivis ou ne se manifestent pas dans un délai de trois mois à compter de la signification, le notaire le constate par procès-verbal.

Dans ce cas, le tribunal judiciaire peut autoriser l'aliénation du bien indivis si celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.

Cette aliénation s'effectue par licitation c’est-à-dire par une vente publique.

C’est en effet tout à fait possible et même bien souvent la solution. Il va falloir néanmoins prendre des précautions suivant que la vente se fait au profit d’un membre de l’indivision ou au profit d’une personne extérieure. Il faut savoir que les coindivisaires disposent d’un droit de préemption. En conséquence, si l’indivisaire vend à un tiers à l’indivision, il doit donc notifier les conditions aux autres indivisaires qui pourront acheter en lieu et place du candidat acquéreur.

Nous tenons à préciser qu’il n’est pas simple de trouver quelqu’un à un prix non fortement « décôté ». La raison est très simple. L’investisseur prend des risques en intégrant une indivision le plus souvent familiale : notamment le risque de voir le bien immobilisé, de devoir assumer des dépenses d’entretiens, et également le risque de voir le bien être vendu aux enchères publiques. Il faut également que le bien à vendre en vaille la peine, pour que la proposition soit une réelle opportunité d’investissement pour l’acquéreur.

Les coindivisaires disposant d’un droit de préemption, il sera donc toujours plus simple de demander d’abord aux coindivisaires si un d’entre eux est d’accord pour racheter sa quote-part indivise. On pourra céder ses droits indivis pour un prix qui sera le plus souvent le prix du marché ou proche.

La fiscalité de cette cession sera celle du partage, soit un taux de 2,5 % à hauteur des droits cédés si cette cession ne fait pas cesser l’indivision et si l’origine est conjugale, successorale ou une donation partage. Dans les autres cas, nous serons aux droits de vente de 5,80 %.

Vous posez la question de la gestion et de l’administration de l’indivision. Il faut distinguer entre la nature des travaux qui sont à entreprendre. Pour répondre à votre question, il faut d’abord répondre à une première question : Ces travaux sont-ils nécessaires à la conservation des biens indivis ?

Si ces travaux sont effectivement nécessaires à la conservation du bien, tout indivisaire à les pouvoir de prendre les mesures qui s’imposent et employer les fonds de l’indivision s’il en est détenteur pour effectuer les travaux.

A défaut de fonds de l'indivision, l’indivisaire peut alors obliger ses coïndivisaires à faire avec lui les dépenses nécessaires.

L’idéal est alors d’avoir un accord unanime des indivisaires pour effectuer la dépense. Néanmoins, la réforme de l’indivision de 2006 a introduit la règle de la majorité des deux tiers pour éviter des solutions inextricables.

Le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :

1. Effectuer les actes d'administration relatifs aux biens indivis ;
2. Donner à l'un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d'administration ;
3. Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision ;
4. Conclure et renouveler les baux d’habitation

A la majorité des deux tiers, il sera donc possible d’administrer l’indivision et d’assurer les réparations que requiert un bon entretien, et d’assurer la gestion des biens s’ils sont loués. En revanche, Ils seront tenus d'en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises seront inopposables à ces derniers.

Attention, le consentement de tous les indivisaires reste requis pour effectuer tout acte qui ne ressort pas de l'exploitation normale des biens indivis. C’est le cas des dépenses d’amélioration du bien (la construction d’un piscine) ou de construction (construction sur un terrain en indivision ou  encore un extension adjointe à une construction existante).

Il faut savoir qu’en matière d’indivision, il est toujours possible de saisir le juge pour se faire autoriser à passer seul un acte ou une dépense que requiert l’intérêt commun.

C’est l’article 815-13 du Code civil qui répond en lien avec l’article 815-4 du Code civil. Un indivisaire qui engage une dépense sans l’opposition des autres indivisaires est réputé avoir reçu un mandat tacite. Or, pour construire une extension, une maison ou une piscine, une autorisation est requise avec des recours possibles contre les décisions administratives.

Ainsi, lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, voir a construit une extension, il doit lui en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l'aliénation.

Le code civil fait appel à la notion d’équité. C’est une notion assez floue même si l’on en comprend l’esprit. Il faut bien comprendre que lorsqu’un terrain est en indivision et qu’un indivisaire construit une maison dessus, tout le monde voit la valeur de ses droits augmenter. Il est donc logique que celui qui en a assuré la dépense puisse avoir un retour sur investissement. Le remboursement est-il de la dépense faite ou de la plus-value générée sur le bien ? Le code civil semble bien parler de la plus-value générée.

Inversement, l'indivisaire répond des dégradations et détériorations qui ont diminué la valeur des biens indivis par son fait ou par sa faute.

Chaque indivisaire a le droit d’user et de jouir des biens indivis dans le respect de leur destination, sous réserve de ne pas préjudicier aux droits des autres indivisaires. En conséquence, si l’un des indivisaires jouit d’un bien indivis au-delà de ses droits indivis, les autres peuvent lui demander de verser une indemnité d’occupation.

En matière d’indivision, et les maisons de vacances s’y prêtent tout particulièrement bien, il est conseillé de formaliser une convention d’indivision. Elles ont une durée qui ne peut excéder 5 ans et qui se renouvelle ensuite par tacite reconduction. La convention d’indivision va permettre de régler la question du gérant de l’indivision, de la décision de travaux, de la répartition des charges inhérentes à l’indivision, et de régler ces questions d’occupation.