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Antoine Le Roux (c) Anne-Sandrine Di Girolamo
indivision bien immobilier

Le bien immobilier en indivision : la réponse à vos questions – Antoine Le Roux, notaire

Les essentiels : nouvel épisode

On entend régulièrement qu’il faut surtout éviter l’indivision. Pourtant, l’indivision est commune. Exemple : Lorsque deux personnes non mariées ou mariées sous le régime de la séparation des biens achètent un bien immobilier ensemble, elles achètent ce bien en indivision. Afin donc de faire le point sur ce régime, nous avons invité Antoine Le Roux, notaire à Paris.

Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention.

Article 815 du Code civil

Les essentielsL'indivisionQuestions et réponses

L’indivision, c’est quoi ?

C’est le fait pour plusieurs personnes de détenir chacun une quote-part des droits de même nature sur le même bien. Il peut donc y avoir une indivision uniquement en nue-propriété ou en usufruit, ou bien en pleine propriété. Le régime de l’indivision est défini aux articles 815 et suivants du code civil.

Cette indivision peut avoir pour source la loi ou bien être le résultat d’une convention.

L’indivision sera légale notamment en matière successorale. Lorsqu’un conjoint hérite de l’usufruit des biens et les enfants de la nue-propriété, les enfants seront donc en indivision en nue-propriété. Lorsque le conjoint recueille 25 % de la succession en pleine propriété, les enfants seront donc en indivision en pleine propriété ensemble et avec le conjoint.

L’indivision peut également avoir pour source un contrat. Ce qui me vient à l’esprit est l’acquisition par deux concubins ou deux époux mariés en séparation de biens. Chacun achète une quote-part du bien. Les deux seront donc en indivision. Et pas forcément avec des quotes-parts équivalente ou égale.

Les donations sont également une cause conventionnelle de l’indivision lorsqu’un même bien est donné à plusieurs enfants.

Quelles sont les contraintes de l’indivision ?

Une première caractéristique de l’indivision est sa précarité. Pourquoi précarité ? Parce que nul n’est tenu de rester dans l’indivision. Tout indivisaire est en droit de se retirer de l’indivision. C’est l’article 815 du Code civil qui nous le rappelle. 

Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention.

Article 815 du Code civil

Ce droit de sortir de l’indivision est donc un droit absolu, impératif sauf à de très rares exceptions. En conséquence, c’est un mode d’organisation qui n’assure pas la pérennité dans la détention du bien. Nous le voyons très bien avec les couples qui se séparent. Le plus souvent, la séparation entraine le rachat par l’un de la quote-part indivise de l’autre lorsqu’il en a les moyens et la volonté. On parle (dans le jargon notarial) de cession de droits indivis, partage d’indivision ou licitation amiable. Et lorsque cela n’est pas possible, la vente du bien indivis est inéluctable.

indivision

Sortir de l’indivision : Le droit de chaque indivisaire de demander le partage

Effectivement, il y a des cas où l’on ne peut forcer la sortie de l’indivision. Par exemple, pour les couples mariés, la vente du logement de la famille requiert l’accord des deux époux. Seule la volonté commune permet la vente du bien, que le bien appartienne à un seul des deux époux, soit un bien commun ou un bien indivis. Le régime primaire des personnes mariés vient contrecarrer les règles de l’indivision.

On peut également citer les droits portant sur les murs mitoyens ou encore les concessions funéraires perpétuelles. Nous sommes là dans des cas d’indivision forcée et perpétuelle.

La clause d’inaliénabilité que nous pouvons trouver dans les donations en indivision et dans les conventions d’indivision empêchent également la vente du bien, du moins pour un temps.

Par ailleurs, la présence d’un démembrement empêche la vente forcée du bien. Les nus-propriétaires en indivision ne peuvent demander le partage ou forcer l’usufruitier à vendre le bien. C’est en cela que le conjoint survivant qui hérite en usufruit est protéger contre les appétits parfois voraces de certains enfants !

En dehors des quelques cas de démembrement, d’indivision perpétuelle ou conventionnelle, le droit de demander le partage est un droit absolu. Ce droit absolu s'impose donc aux coïndivisaires, qui ne peuvent empêcher l'un d'entre eux de sortir de l'indivision. La Cour de cassation refuse d’ailleurs aux juges du fond le pouvoir d'apprécier les motifs de la demande en partage présentée par l'un des indivisaires. Même si cette demande n'est motivée que par la seule intention de nuire aux coïndivisaires, ces derniers ne peuvent s'y opposer : l'abus de droit est expressément écarté en la matière.

Le droit de chaque indivisaire de demander le partage s'impose, ensuite, au juge lui-même. Dès lors qu'il est saisi d'une demande en partage par un indivisaire, le juge ne peut qu'ordonner le partage demandé.

Un seul coindivisaire peut-il imposer la vente du bien indivis et mettre en vente le bien ?

Un indivisaire peut provoquer le partage de l’indivision. En revanche, la vente du bien en tant que tel requiert l’unanimité des coindivisaires. En conséquence, il n’est possible de vendre amiablement le bien que si tout le monde est d’accord.

Il y a néanmoins un tempérament : le cas où la vente du bien est demandée par un ou plusieurs indivisaires représentants au moins deux tiers des droits indivis. C’est l’article 815-5-1 du code civil qui encadre tout cela.

L'aliénation d'un bien indivis peut alors être autorisée par le tribunal judiciaire, à la demande de l'un ou des indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis.

Ils expriment alors devant un notaire, à cette majorité des deux tiers, leur intention de procéder à l'aliénation du bien indivis. Et dans le délai d'un mois suivant son recueil, le notaire fait signifier cette intention aux autres indivisaires.

Si l'un ou plusieurs des indivisaires s'opposent à l'aliénation du bien indivis ou ne se manifestent pas dans un délai de trois mois à compter de la signification, le notaire le constate par procès-verbal.

Dans ce cas, le tribunal judiciaire peut autoriser l'aliénation du bien indivis si celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.

Cette aliénation s'effectue par licitation c’est-à-dire par une vente publique.

indivision

Un indivisaire souhaitant sortir de l’indivision peut-il céder uniquement ses droits indivis ?

C’est en effet tout à fait possible et même bien souvent la solution. Il va falloir néanmoins prendre des précautions suivant que la vente se fait au profit d’un membre de l’indivision ou au profit d’une personne extérieure. Il faut savoir que les coindivisaires disposent d’un droit de préemption. En conséquence, si l’indivisaire vend à un tiers à l’indivision, il doit donc notifier les conditions aux autres indivisaires qui pourront acheter en lieu et place du candidat acquéreur.

Nous tenons à préciser qu’il n’est pas simple de trouver quelqu’un à un prix non fortement « décôté ». La raison est très simple. L’investisseur prend des risques en intégrant une indivision le plus souvent familiale : notamment le risque de voir le bien immobilisé, de devoir assumer des dépenses d’entretiens, et également le risque de voir le bien être vendu aux enchères publiques. Il faut également que le bien à vendre en vaille la peine, pour que la proposition soit une réelle opportunité d’investissement pour l’acquéreur.

Les coindivisaires disposant d’un droit de préemption, il sera donc toujours plus simple de demander d’abord aux coindivisaires si un d’entre eux est d’accord pour racheter sa quote-part indivise. On pourra céder ses droits indivis pour un prix qui sera le plus souvent le prix du marché ou proche.

La fiscalité de cette cession sera celle du partage, soit un taux de 2,5 % à hauteur des droits cédés si cette cession ne fait pas cesser l’indivision et si l’origine est conjugale, successorale ou une donation partage. Dans les autres cas, nous serons aux droits de vente de 5,80 %.

Est-il possible pour un indivisaire d’entreprendre des travaux dans un bien qui est en indivision ? Qui prend la décision d’effectuer des travaux ?

Vous posez la question de la gestion et de l’administration de l’indivision. Il faut distinguer entre la nature des travaux qui sont à entreprendre. Pour répondre à votre question, il faut d’abord répondre à une première question : Ces travaux sont-ils nécessaires à la conservation des biens indivis ?

Si ces travaux sont effectivement nécessaires à la conservation du bien, tout indivisaire à les pouvoir de prendre les mesures qui s’imposent et employer les fonds de l’indivision s’il en est détenteur pour effectuer les travaux.

A défaut de fonds de l'indivision, l’indivisaire peut alors obliger ses coïndivisaires à faire avec lui les dépenses nécessaires.

Si les travaux ne sont pas qualifiables de nécessaires à la conservation des biens, qu’advient-il de la dépense ?

L’idéal est alors d’avoir un accord unanime des indivisaires pour effectuer la dépense. Néanmoins, la réforme de l’indivision de 2006 a introduit la règle de la majorité des deux tiers pour éviter des solutions inextricables.

Le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :

  1. Effectuer les actes d'administration relatifs aux biens indivis ;
  2. Donner à l'un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d'administration ;
  3. Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision ;
  4. Conclure et renouveler les baux d’habitation

A la majorité des deux tiers, il sera donc possible d’administrer l’indivision et d’assurer les réparations que requiert un bon entretien, et d’assurer la gestion des biens s’ils sont loués. En revanche, Ils seront tenus d'en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises seront inopposables à ces derniers.

Attention, le consentement de tous les indivisaires reste requis pour effectuer tout acte qui ne ressort pas de l'exploitation normale des biens indivis. C’est le cas des dépenses d’amélioration du bien (la construction d’un piscine) ou de construction (construction sur un terrain en indivision ou  encore un extension adjointe à une construction existante).

Il faut savoir qu’en matière d’indivision, il est toujours possible de saisir le juge pour se faire autoriser à passer seul un acte ou une dépense que requiert l’intérêt commun.

Que se passe-t-il lorsqu’un terrain est en indivision et qu’un seul y a construit une maison, ou financé la construction d’une piscine et sans l’accord des autres indivisaires. La valeur du bien n’est plus la même. Est-ce que les autres indivisaires en profitent ?

C’est l’article 815-13 du Code civil qui répond en lien avec l’article 815-4 du Code civil. Un indivisaire qui engage une dépense sans l’opposition des autres indivisaires est réputé avoir reçu un mandat tacite. Or, pour construire une extension, une maison ou une piscine, une autorisation est requise avec des recours possibles contre les décisions administratives.

Ainsi, lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, voir a construit une extension, il doit lui en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l'aliénation.

Le code civil fait appel à la notion d’équité. C’est une notion assez floue même si l’on en comprend l’esprit. Il faut bien comprendre que lorsqu’un terrain est en indivision et qu’un indivisaire construit une maison dessus, tout le monde voit la valeur de ses droits augmenter. Il est donc logique que celui qui en a assuré la dépense puisse avoir un retour sur investissement. Le remboursement est-il de la dépense faite ou de la plus-value générée sur le bien ? Le code civil semble bien parler de la plus-value générée.

Inversement, l'indivisaire répond des dégradations et détériorations qui ont diminué la valeur des biens indivis par son fait ou par sa faute.

La répartition de la jouissance sur le bien indivis

Chaque indivisaire a le droit d’user et de jouir des biens indivis dans le respect de leur destination, sous réserve de ne pas préjudicier aux droits des autres indivisaires. En conséquence, si l’un des indivisaires jouit d’un bien indivis au-delà de ses droits indivis, les autres peuvent lui demander de verser une indemnité d’occupation.

En matière d’indivision, et les maisons de vacances s’y prêtent tout particulièrement bien, il est conseillé de formaliser une convention d’indivision. Elles ont une durée qui ne peut excéder 5 ans et qui se renouvelle ensuite par tacite reconduction. La convention d’indivision va permettre de régler la question du gérant de l’indivision, de la décision de travaux, de la répartition des charges inhérentes à l’indivision, et de régler ces questions d’occupation.

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Hériter d'un bien immobilier
GÉRER LE TEMPS

Selon l’INSEE, l’année 2022 a été marquée par une augmentation de près de 10% par rapport à 2019. La hausse a même frôlé les 20% pour le mois de décembre 2022 par rapport à décembre 2019. C’est avec cette donnée à l’esprit que nous avons souhaité aborder la question de l’héritage, et plus particulièrement celle de l’héritage immobilier.

Avec Antoine Le Roux, notaire à Paris. 

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Antoine Le Roux
Antoine Le RouxContributeur
Antoine Le Roux
Antoine Le RouxContributeur
Notaire à Paris, membre de la Commission des Affaires Internationales de la Chambre des Notaires de Paris.

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