Avis d'expert
Le cadre juridique a été précisé à la fin de l’été ...
Après le vent, le soleil et l’eau, place à l’énergie du sous-sol ? Moins connue que les autres énergies renouvelables, la géothermie, qui consiste à capter la chaleur, naturellement présente dans notre sol, constitue une ressource d’avenir.
Et pour cause. La chaleur représente environ la moitié de notre consommation finale d’énergie et reste majoritairement produite à partir d’énergies fossiles. Alors que la France cherche à concilier souveraineté énergétique et décarbonation, la géothermie apparaît comme une solution pour chauffer durablement les territoires et bâtir des réseaux énergétiques plus résilients.
Conscient des enjeux, le gouvernement a lancé un plan d’action pour développer la filière, en réformant notamment le code minier. L’objectif est clair : exploiter pleinement le potentiel de notre sous-sol afin de garantir une énergie abondante et décarbonée au service de l’immobilier. Reste aux acteurs publics et privés à saisir ces opportunités, à l’heure où la performance énergétique est désormais un critère pleinement intégré dans le marché immobilier.
Une énergie renouvelable encore sous-exploitée
La géothermie consiste à utiliser la température du sous-sol, afin de produire de la chaleur ou de l’électricité. À faible profondeur, une pompe à chaleur permet de capter cette ressource pour couvrir les besoins en chauffage, en eau chaude sanitaire ou même en rafraîchissement. Plus en profondeur, la géothermie profonde offre la possibilité de générer également de l’électricité.
Comparée à l’énergie solaire ou éolienne, la géothermie présente plusieurs avantages. Il s’agit d’une ressource disponible de façon régulière, puisque la chaleur est naturellement présente dans le sous-sol, sans dépendre des conditions atmosphériques, comme le soleil ou le vent. De plus, son intégration paysagère est optimale : les installations étant majoritairement souterraines, leur impact visuel reste très limité.
Malgré ses solides atouts, la géothermie est largement sous-exploitée et ne couvre aujourd’hui qu’environ 1 % de la consommation de chaleur en France. Conscient de ce retard, le gouvernement a lancé un plan d’action ambitieux visant à lever les obstacles au développement de la filière et à accroître de 40 % le nombre de projets de géothermie profonde d’ici 2030.
Un nouveau cadre juridique pour accélérer son développement
Afin de lever les obstacles et simplifier les opérations, une réforme du code minier a été entreprise par la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et les ordonnances n° 2022-536 du 13 avril 2022 et n° 2022-1423 du 10 novembre 2022. Désormais et pour les opérations de géothermie profonde, deux titres miniers sont nécessaires : le premier titre autorise l’exploration du sous-sol et le second l’exploitation de ce sous-sol.
Ce nouveau cadre juridique a été précisé à la fin de l’été par l’adoption du décret n° 2025-852 le 27 août 2025 relatif aux activités de recherche et d'exploitation de géothermie, ainsi qu’un arrêté du même jour fixant les modalités selon lesquelles sont établies les demandes portant sur les titres de géothermie. Ces nouveaux textes réglementaires précisent le contenu du dossier de demande, la procédure d’instruction et les conditions de délivrance des titres.
Une opportunité pour les acteurs publics et privés
Le soutien affirmé du gouvernement en faveur de la géothermie, conjugué à l’évolution du cadre juridique, ouvre de nouvelles perspectives pour les acteurs publics comme privés.
Pour les premiers, la géothermie représente une opportunité de développer des réseaux énergétiques décarbonés, utiles à la rénovation de quartiers existants ou à l’aménagement de nouvelles zones urbaines. Les bailleurs sociaux et les administrations publiques peuvent également s’appuyer sur ces réseaux pour améliorer la performance énergétique de leur parc immobilier. En favorisant une énergie renouvelable au service du résidentiel comme du tertiaire, ces infrastructures contribuent à l’attractivité des territoires et participent à l’émergence de villes plus vertes.
Pour les acteurs privés, la géothermie constitue une opportunité d’investir dans un marché en pleine expansion et encore peu concurrentiel. La stabilité de la ressource, disponible en continu, renforce son attractivité économique sur le long terme. À l’image de l’éolien ou du solaire, une véritable filière pourrait se structurer et tirer parti des perspectives offertes par la géothermie.
Un nouveau critère à prendre en compte dans le marché immobilier
Ces nouvelles perspectives offertes aux acteurs publics et privés ont d’ailleurs déjà été intégrées par le marché immobilier. Depuis plusieurs années, la performance énergétique est devenue un critère décisif dans l’appréciation de la valeur d’un bien. Le marché immobilier valorise désormais le capital énergétique d’un bien, à travers son isolation thermique, sa consommation énergétique, ainsi que ses émissions de carbone.
Alors que le système de chauffage est un élément indispensable dans la performance énergétique d’un bien, le recours à la géothermie permet de bénéficier d’une ressource décarbonée, d’une facture énergétique réduite et d’un confort accru. Autant d’éléments qui améliorent la valeur verte d’un bien et, in fine, sa valeur immobilière.
Face à l’importance croissante de l’efficacité énergétique dans l’immobilier, les propriétaires, investisseurs et promoteurs ont donc tout à gagner à parier sur cette nouvelle énergie.
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