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Gwenaël Le Fouler (c) Anne-Sandrine Di Girolamo
permis de construire

Comment déposer une demande de permis de construire ? Points de vigilance jusqu’à la purge des recours

Soigner cette demande qui n'est pas anodine

Lorsque l’on veut réaliser des travaux que ce soit pour construire un bâtiment neuf, pour procéder à l’extension d’un bâtiment existant, ou pour en modifier l’aspect extérieur, une autorisation d’urbanisme est le plus souvent nécessaire. Une telle demande n’est pas anodine et il convient de la soigner pour accroitre les chances d’obtenir cette autorisation, voire en cas de difficulté, convaincre le juge de la régularité du projet.

Attention aux réglementations connexes qui doivent être prises en considération dès la rédaction du dossier de permis de construire.

Gwenaël LE FOULER, avocat
déposer un permis de construire

1 - La nécessité d'un permis de construiredépendde plusieurs facteurs

La nature du projet

Avant toute chose il faut vérifier si le permis de construire est bien nécessaire au regard de la localisation du terrain, de la nature et de l’importance des travaux envisagés. En effet, le permis de construire n’est pas la seule autorisation d’urbanisme. Il existe également les déclarations préalables de travaux et les permis d’aménager. Parfois également, l’autorisation d’urbanisme peut s’avérer inutile.

Il existe également plusieurs types de permis de construire. Il peut permettre la division de terrain pour construire, ou non, il peut permettre de créer un établissement recevant du public ou autoriser l’exploitation commerciale des lieux. Il convient donc de déterminer dès le dépôt de la demande quelles autorisation le permis de construire devra contenir.

Les contraintes d'urbanisme

La règle d’urbanisme n’est pas la même partout : dans une zone urbanisée d’une commune couverte par un plan local d’urbanisme, le permis de construire est exigé à compter de 40 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol. En l’absence de PLU ou en dehors des zones urbanisées, le seuil est abaissé à 20m².

Certaines parties du territoire peuvent accueillir des constructions, et d’autre doivent rester à l’état naturel. Lorsque les constructions sont autorisées, celles-ci ne peuvent pas accueillir toute activité et elles doivent respecter certaines exigences en termes d’aspect architectural, de positionnement des accès, de nombre de places de stationnement, d’espaces verts, … par exemple. Sont donc concernés non seulement les bâtiments, mais également les espaces extérieurs.

2 - La vérification du respect de la règle locale d’urbanisme

Le projet ne peut être conçu sans un regard précis et professionnel sur les règles d’urbanisme imposées. Elles doivent être combinées entre elles et toutes doivent impérativement être respectées.

Toutefois, à la faveur des nouvelles contraintes liées au réchauffement climatique, à la préservation des espaces agricoles, aux besoins de logements et à la volonté de densification urbaine, un certain nombre de dérogations peuvent être accordées. Celles-ci doivent cependant être expressément demandées et correctement motivées.

Suivre l’instruction de sa demande permet de ne pas passer à côté d’une autorisation tacite.

Gwenaël LE FOULER, avocat
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3 - La rédaction du dossier de demande de permis de construire

Lorsque le projet porte sur une construction de plus de 150 m² de surface de plancher, le recours à un architecte est obligatoire. C’est à lui qu’il appartient de rédiger le dossier de demande de permis de construire, y compris les demandes de dérogations.

Il convient d’être particulièrement vigilant sur les réglementations connexes au code de l’urbanisme. Notamment, en application des dispositions de l’article R122-2 du code de l’environnement, les évaluations environnementales dont la réalisation peut prendre plusieurs mois font partie du dossier de demande de permis de construire lorsqu’elles sont nécessaires. Également, des contraintes issues du code de la construction et de l’habitation sont de plus en plus nombreuses notamment au regard de la performance énergétique des bâtiments et des obligations en terme de gestion des eaux et de production d’électricité. Ces dernières doivent être prise en compte lors de la conception du projet.

Le dossier de demande de permis de construire constitue la traduction administrative du projet, il est très important de le soigner car il permet à l’administration (le maire le plus souvent) de vérifier que le projet respecte l’orientation qui a été décidé pour le développement urbain des lieux. C’est la raison pour laquelle il ne doit être laissé aucun aspect du projet dans l’ombre. Il faut profiter de la notice devant être jointe au dossier pour purger par avance toute question qui pourrait se poser durant l’instruction de la demande. Eviter que l’instructeur du dossier se pose des questions est un excellent moyen pour accélérer le délai d’obtention de l’autorisation.

Nous constatons trop souvent en pratique des porteurs de projet cherchant à dissimuler un aspect gênant de leur dossier alors qu’une rédaction astucieuse peut parfois faire disparaître la difficulté.

La qualité du dossier déposé est également un gage de succès en cas de contestation d’un refus d’autorisation ou de recours d’un tiers contre le projet. Il est toujours plus facile de démontrer la régularité d’un projet dont le dossier a été constitué avec soin. In fine, cela permet également de gagner du temps dans la mise en œuvre du projet : un recours contre une autorisation d’urbanisme n’a pas d’effet suspensif.

4 - L'instruction de la demande

Lorsque la demande de permis de construire est déposée, l’administration a la possibilité de solliciter des pièces complémentaires. Une telle demande suspend le cours du délai d’instruction. Cette faculté a généré des déviances de la part de certaines administrations qui en abusaient pour prolonger l’instruction des dossiers. C’est pourquoi le code de l’urbanisme a été modifié. Désormais, une demande de pièces complémentaire ne peut porter que sur des pièces strictement énumérées par le code. En outre la demande de pièces complémentaire ne prolonge le délai d’instruction que lorsqu’elle intervient dans le délai d’un mois du début de la période d’instruction. Au-delà de cette date, toute nouvelle demande est sans effet sur l’écoulement du délai d’instruction. Lorsqu’une telle demande est formulée, il doit y être répondu sous trois mois, à défaut la demande est automatiquement rejetée.

A l’issue du délai d’instruction, en l’absence de réponse de l’administration, le permis de construire est tacitement accordée. Il est donc très important de savoir calculer le délai d’instruction propre à chaque projet.

Dans certains cas, c’est toutefois un rejet tacite de la demande qui intervient. Tel est le cas par exemple :

  • lorsque les travaux interviennent dans un site classé, en instance de classement ou dans une réserve naturelle,
  • lorsque le projet porte sur un immeuble inscrit au titre des monuments historique
  • lorsque le projet est situé aux abords d’un monument historique ;
  • lorsque le projet est soumis à enquête publique ;
  • lorsque le projet a fait l’objet d’un refus ou d’un avis défavorable de la commission d’aménagement commercial ou cinématographique ;
  • lorsque la délivrance du permis est subordonnée à l’obtention d’une dérogation prévue par l’article L112-13 du code de la construction et de l’habitation et que cette dérogation a été refusée.

Le titulaire du permis de construire oublie souvent l’existence de cette faculté de recours du Préfet dont il ne maîtrise pas le point de départ du délai. Il n’en a souvent même pas connaissance car il ne suffit pas que l’arrêté portant permis de construire soit transmis en préfecture, encore faut-il que tout le dossier le soit également. Ce n’est qu’à cette condition que le délai du déféré préfectoral commence à courir.

Gwenaël LE FOULER, avocat
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5 - La purge des délais de recours

Un permis de construire peut être mis en œuvre dès le jours où il a été accordé. Cependant, il est en pratique habituel d’attendre la fin des délais dit « de recours et de retrait » de sorte à éviter de mettre en œuvre une autorisation qui n’est pas encore intangible.

a - Les recours des tiers

Il s’agit de l’aléa le plus connu : un tiers qui a intérêt à contester l’autorisation peut le faire dans un délai de deux mois à compter de l’affichage de l’autorisation sur le terrain d’assiette du projet.

Cet affichage doit avoir lieu à n’importe quel endroit du terrain d’assiette, mais impérativement visible depuis la voie publique. Il doit être lisible, comprendre un certain nombre d’informations obligatoires permettant d’identifier la nature du projet et les modalités de contestation. Cet affichage doit avoir lieu durant une période continue de deux mois. C’est la raison pour laquelle les commissaires de justice sont bien souvent mandatés pour constater à trois reprises cet affichage.

Ce recours peut être porté soit devant le maire de la commune en lui demandant de retirer l’autorisation accordée en raison de son illégalité, soit devant le préfet qui assure un contrôle hiérarchique des actes des communes soit, enfin, devant le juge administratif

b - Le déféré préfectoral

Le Préfet de département est chargé d’assurer le contrôle de la légalité des actes des collectivités locales. A ce titre il doit recevoir de la mairie la copie de l’autorisation accordée ainsi que celle de l’entier dossier de demande. Ce n’est qu’à partir de la réception de ces pièces qu’il dispose d’un délai de deux mois pour inviter le maire à retirer l’autorisation en question s’il identifie une illégalité ou saisir le cas échéant le juge administratif. Son recours prend le nom de déféré préfectoral.

Le titulaire du permis de construire oublie souvent l’existence de cette faculté de recours du Préfet dont il ne maîtrise pas le point de départ du délai. Il n’en a souvent même pas connaissance car il ne suffit pas que l’arrêté portant permis de construire soit transmis en préfecture, encore faut-il que tout le dossier le soit également. Ce n’est qu’à cette condition que le délai du déféré préfectoral commence à courir.

c - Le pouvoir de retrait du maire 

L’autorité ayant délivré le permis de construire a la possibilité de procéder au retrait de l’autorisation accordée dans un délai de trois mois suivant la signature de sa décision. Il ne peut le faire que s’il identifie une illégalité. Le retrait n’est régulier que s’il est précédé d’une procédure contradictoire en demandant au titulaire de l’autorisation ses observations sur son projet de retrait.

Le permis de construire se trouve donc purgé du délai de retrait de l’administration trois mois après sa signature, du délai de recours des tiers deux mois après son affichage sur le terrain et du déféré préfectoral deux mois après la transmission au Préfet de la décision prise assortie de l’entier dossier de demande.

Gwenaël Le Fouler
Gwenaël Le FoulerContributeur
Gwenaël Le Fouler
Gwenaël Le FoulerContributeur
Avocat associé chez LETANG AVOCAT

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