Jusque récemment, un permis de construire modificatif pouvait être délivré à la double condition du non-achèvement des travaux, et sans que les modifications apportées au projet ne remettent en cause sa conception générale². A défaut, c’est une demande de permis de construire entièrement nouvelle qui devait être déposée et instruite à nouveau en intégralité.

En cas de recours contentieux, le juge administratif a la possibilité de requalifier un permis de construire modificatif en nouveau permis et conduire ainsi à son annulation.

S’inscrivant dans le courant jurisprudentiel récent facilitant la régularisation des autorisations d’urbanisme au moyen du permis de construire modificatif, le Conseil d’État a précisé la mise en œuvre de cet outil de régularisation. Il a dans un premier temps été jugé que la régularisation peut avoir pour effet de modifier l’économie générale du projet mais il ne doit pas impliquer d’apporter au projet un bouleversement qui changerait sa nature³. 

« Un vice entachant le bien-fondé de l'autorisation d'urbanisme est susceptible d'être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l'économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d'urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n'implique pas d'apporter à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même⁴. » 

Toutefois, il convient de préciser qu’une telle régularisation ne peut intervenir dans le cas de constructions édifiées de façon irrégulière. En application de l’importante jurisprudence dite Thalamy⁵ demande d’autorisation d’urbanisme doit porter sur l’ensemble du bâtiment en cas de construction initiale irrégulière. À défaut, le permis de construire modificatif sera refusé.

Dans sa décision du 26 juillet 2022⁶, le Conseil d’État a confirmé la tendance et élargi le champ d’application du permis de construire modificatif au-delà du cas de la régularisation contentieuse de l’autorisation : « L’autorité compétente, saisie d’une demande en ce sens, peut délivrer au titulaire d’un permis de construire en cours de validité un permis modificatif, tant que la construction que ce permis autorise n’est pas achevée, dès lors que les modifications envisagées n’apportent pas à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. »

Le Conseil d’État, en substituant la condition de l’absence de remise en cause de la conception générale du projet à celle de l’absence de bouleversement venant en changer la nature vient élargir encore le champ d’intervention du permis de construire modificatif.

Désormais, si le pétitionnaire souhaite modifier des éléments importants de son projet, il ne sera plus nécessaire de déposer une demande de permis de construire entièrement nouvelle (soumettant l’entier projet à d’éventuels nouveaux recours) tant que la nature du projet reste identique. Une demande de permis modificatif suffira même en dehors de toute procédure contentieuse en cours.

Il n’y a donc plus de distinction à faire entre permis de construire modificatif et permis de régularisation. Cette évolution s’inscrit dans le courant actuel tant législatif que jurisprudentiel destiné à protéger les porteurs de projets des effets des recours de tiers, et destiné à faciliter la mise en œuvre des projets de construction.