Les divisions foncières, laquelle choisir ?

• Conseil d'Etat, 27 juin 2005, n°264667
• CAA Lyon, 2 mai 1995, Cne de Passy, n°93LY01025
• CAA Lyon, 26 septembre 1995, Cne de Cannes, n° 94LY01695

Si la division est réalisée en vue de céder un ou plusieurs terrains destinés à être bâtis elle sera nécessairement constitutive de lotissement et soumise soit à la procédure de déclaration préalable (DP), soit à celle du permis d’aménager (PA). À défaut d’obtention d’autorisation préalable, le vendeur sera considéré comme « lotisseur de fait » et passible de sanctions pénales lourdes prévues aux articles L480-4-1, L480-15 et L480-16 du Code de l’urbanisme (jusqu’à 15 000 euros d’amende et annulation de la vente dans certains cas).

L’article R421-19 du code de l’urbanisme fixe les cas de lotissement pour lesquels un permis d’aménager est exigible. Il s’agit des cas de détachement de plusieurs terrains à bâtir pour lesquels il est prévu la réalisation de voies, d’espaces ou d’équipements communs à au moins deux d’entre eux.

Pour protéger les acquéreurs de tout terrain à bâtir issu d’un PA, le Code de l’urbanisme impose la réalisation des travaux d’aménagement au lotisseur, en conformité avec ceux mentionnés dans l’autorisation délivrée, et ceci avant toute vente des lots en étant issus (sauf exceptions prévues aux articles R442-13 à R442-17 du code de l’urbanisme). C’est la raison pour laquelle en pratique, une opération soumise à permis d’aménager est dans la grande majorité des cas, réalisée par un professionnel disposant, au contraire d’un particulier, des fonds nécessaires au financement préalable d’études, de constitution de dossier, et des travaux des aménagements communs préalablement à la cession des lots créés.

Toujours pour protéger les futurs acquéreurs, il n’est pas possible de consentir une promesse de vente sur le terrain avant l’obtention du permis d’aménager et aucun acompte ne peut être accepté. Après la délivrance de l’autorisation, seule une promesse de vente peut être conclue. La vente définitive des lots ne peut intervenir qu’à l’achèvement complet des travaux ou, s’il y a été autorisé, à compter de l’achèvement des travaux autres que de finition. Également, l’obtention des permis de construire portant sur les lots créés ne peut en principe se faire qu’à l’achèvement des travaux d’aménagement et après la constatation de cet achèvement.

L’article L442-3 du Code de l’urbanisme n’exige qu’une déclaration préalable pour les lotissements qui ne sont pas soumis à la délivrance d’un permis d’aménager. Il s’agit donc essentiellement des divisions qui n’emportent pas à court terme un projet de construction. Toutefois, une division prévoyant la création d’une voie, d’espaces ou d’équipements communs à un ou plusieurs lots bâtis et un unique terrain à bâtir ne relève pas du permis d’aménager, mais bien de la déclaration préalable évoquée ci-après.

Cette procédure est beaucoup plus facile à respecter, le dossier étant plus simple à constituer car ne comprenant outre le formulaire de demande, qu’un plan de situation, un plan de masse de l’existant, un plan du projet de division envisagé. Elle est cependant bien moins protectrice du futur acquéreur.

• Articles L480-4-1, L480-15 et L480-16 du Code de l’urbanisme
• Article R421-19 du code de l’urbanisme
• Articles R442-13 à R442-17 du code de l’urbanisme
• Article L442-3 du Code de l’urbanisme

La division dite « primaire » est la division en propriété ou en jouissance effectuée par un propriétaire au profit de personnes qui ont obtenu un permis de construire ou d’aménager portant sur la création d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle (article R442-1 a) du Code de l'urbanisme).

Dans ce cas, le pétitionnaire de la demande de permis de construire n’est pas le propriétaire du terrain, mais le futur acquéreur.

La division doit intervenir après la délivrance du permis de construire et ce dernier doit comprendre un plan de division. Lorsque des voies et espaces communs sont prévus, le dossier de permis de construire est complété par le projet de constitution d’une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l’entretien de ces voies et espaces communs (sauf en cas de copropriété ou de convention de transfert avec la commune ou l’EPCI)

Les avantages de la division primaire résident dans la simplicité et rapidité de la procédure qui permet tout à la fois de faire réaliser l’opération par un tiers, de diviser le terrain et de le céder, sans qu’il soit nécessaire d’obtenir d’autre autorisation administrative que la délivrance d’un permis de construire qui sera instruit dans les conditions et délais habituels. En outre, aucune pièce spécifique n’est requise dans le dossier de demande de permis de construire et le nombre de divisions primaires sur une même propriété foncière n’est pas limité.

Le reliquat de terrain conservé par le propriétaire reste constructible via la seule délivrance d’un nouveau permis de construire, ou d’un permis d’aménager selon la procédure de lotissement évoquée ci-avant.

Cependant, cette procédure implique pour le propriétaire du terrain de demeurer propriétaire d’une partie de l’unité foncière et la division primaire ne permet pas de régler la question des travaux de viabilisation du terrain. Ces derniers devront être envisagés dans un cadre contractuel entre le propriétaire du terrain et les futurs acquéreurs.

Le permis de construire valant division (PCVD) est possible dans le cas de la construction sur une unité foncière ou plusieurs unités foncières contigües, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance avant l’achèvement de l’ensemble du projet (article R431-24 du code de l’urbanisme).

Il faut donc la réalisation d’au moins deux bâtiments distincts, peu important leur nature ou leur destination.

Un arrêt relativement récent du Conseil d’Etat est venu purger une incertitude des praticiens en la matière en confirmant que la règle d’urbanisme doit être appliquée au terrain initial (l’unité foncière) et non à la seule partie de terrain destinée à être détaché (Conseil d’Etat 12 novembre 2020, SCI 3 rue Jules Gautier, n°421590). Dans l’hypothèse où, postérieurement à la division du terrain mais avant l’achèvement des travaux, le pétitionnaire dépose une demande de permis modificatif, il y a lieu d’apprécier la légalité de cette demande sans tenir compte des effets de la division intervenue, sauf si le règlement du PLU s’y oppose. En conséquence, les aménagements prévus doivent être réalisés sur la totalité du terrain avant division pour permettre l’obtention du certificat de conformité.

Cette procédure permet d’aboutir à une division de l’unité foncière en ne sollicitant qu’un permis de construire, celui-ci autorisant à la fois la division du terrain, sa viabilisation et la construction des bâtiments. La division peut être relativement rapide puisqu’elle doit intervenir avant l’achèvement des travaux et non préalablement à l’obtention du PC comme en matière de lotissement. Ainsi, le ou les titulaires peuvent décider de réaliser les travaux de viabilisation visés dans le permis ou les laisser à la charge de l’un des futurs propriétaires de terrain(s) divisé(s).

Toutefois dans le cadre du permis de construire valant division, il est recommandé, avant de demander le permis de construire, de se mettre d’accord avec les futurs acquéreurs sur la consistance du projet, la répartition du terrain, le délai de réalisation des travaux, le paiement de la taxe d’aménagement … Le PCVD impose que l’ensemble du projet soit précisément défini à la date du dépôt du dossier de demande de PC, ce qui enlève beaucoup de souplesse à l’opération.

Il existe dans le cadre du PCVD une solidarité des co-titulaires du permis quant au respect de ses prescriptions et de son exécution qu’ils soient co-pétitionnaires de la demande dès l’origine, ou qu’une partie du permis soit ultérieurement transférée partiellement. L’administration vérifiera à l’issue du chantier la conformité du permis de construire originel, sans distinguer les conditions de sa mise en œuvre.

Le code de l’urbanisme envisage d’autre cas dans lesquels il est possible de diviser une unité foncière, sans pour autant relever de la procédure de lotissement. Il s’agit :

• des détachements de terrains supportant des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis ;
• des détachements de terrain d’une propriété en vue d’un rattachement à une propriété contiguë 
• des détachements de terrain par l’effet d’une expropriation, d’une cession amiable consentie après déclaration d’utilité publique
• des détachements de terrains réservés acquis par les collectivités publiques dans le cadre du droit de délaissement
• des divisions effectuées dans le cadre d’une opération de remembrement. Toutefois dans le cas où l’unité foncière est située dans un périmètre de remembrement clôturé depuis moins de dix ans, il conviendra de recueillir, avant détachement et par application de l’article L123-17 du Code rural, l’accord de la Commission départementale d’aménagement foncier. À défaut, l’acte pourra être annulé dans les trente ans suivant sa signature.
• des divisions effectuées par l'aménageur à l'intérieur d'une zone d'aménagement concerté