Le point avec Gwenaël Le Fouler, avocat ( Cabinet Letang Avocats)
C’est une décision rendue le 23 mars 2023 par le Conseil d’Etat qui a remis les dark stores à nouveau dans l’actualité. Il faut dire que le concept, importé très récemment des pays anglo-saxons, n’était pas complètement posé dans notre droit de l'urbanisme. D’où l’intérêt de faire un point sur la question avec Gwenaël Le Fouler, avocate associée du Cabinet Letang Avocats.
Le 24 mars 2023, soit au lendemain de la décision rendue par le Conseil d’Etat, ont été publiés au journal officiel un Décret et un Arrêté modifiant la nomenclature des destinations et sous-destinations des constructions établies par les articles R151-27 et R151-28 du Code de l’urbanisme.
Dark storesles pointsà retenir
Qu’est ce qu’un « dark store » ?
Il s’agit de supermarchés sans clients, dédiés à la livraison à domicile. Depuis la crise du Covid-19, les ventes en ligne ont énormément progressé
La promesse de ces dark stores est de livrer le client qui a commandé sur Internet en une dizaine de minutes. Pour tenir une telle promesse la logistique est essentielle et doit se trouver au plus près des clients pour permettre ces livraisons ultrarapides, par des livreurs en deux roues, motorisées ou non.
Il s’agit de locaux urbains, équipés de rayonnages, mais qui ne sont pas organisés comme un magasin classique, où sont rangés les produits par type de rayon et dans l’optique d’inciter le client à parcourir tout le magasin en vue de déclencher des achats impulsifs. Ils sont organisés pour optimiser le temps de préparation de commande, ce qui conduit à placer au plus près de la zone de préparation les produits à plus forte rotation
Cette nouvelle forme de commerce est entrée dans le viseur des collectivités publiques, et en premier lieu de la mairie de PARIS : la tranquillité des riverains et leur sécurité se trouvait remise en cause.
Ni tout à fait un commerce, ni tout à fait un entrepôt : de quoi s’agit-il alors ? Et quels sont textes les textes applicables ?
La récente décision du Conseil d’Etat
Dans une décision rendue le 23 mars 2023 (n°468360), le Conseil d’Etat a considéré que les dark stores sont destinés à la réception et au stockage ponctuel de marchandises, afin de permettre une livraison rapide de clients par des livreurs à bicyclette. Ils ne peuvent donc être regardés comme des commerces n'étant pas "destinés à la présentation et vente de bien directe à une clientèle". Ils s'apparentent donc à des entrepôts et ne peuvent s'implanter dans des locaux commerciaux si le PLU ne le permet pas.
Il importe peu que des points de retrait soient installés au sein de ces locaux.
Les articles R. 421-14 et R421-17 du code de l’urbanisme disposent que « les locaux accessoires d’un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal » Les « dark stores » n’étant pas organisés comme de véritables commerces, ils ne correspondent pas à une telle destination.
Nota sur le PLU de Paris
- il n'admet les entrepôts que sur des terrains ne comportant pas d’habitation autre que les logements de gardien
- il interdit la transformation en entrepôt de locaux commerciaux existants en rez-de-chaussée
Changement de réglementation : quelques précisions
Le 24 mars 2023, soit au lendemain de la décision rendue par le Conseil d’Etat, ont été publiés au journal officiel un Décret et un Arrêté modifiant la nomenclature des destinations et sous-destinations des constructions établies par les articles R151-27 et R151-28 du Code de l’urbanisme.
Parmi les évolutions de la nomenclature, sont à noter :
- La modification de la définition de la sous-destination « entrepôt » dans la destination modifiée « autres activités des secteurs primaire, secondaire et tertiaire », laquelle recouvre désormais explicitement les points permanents de livraison ou de livraison et de retrait d’achats au détail commandés par voie télématique (dark stores, y compris lorsqu’existent des points de retrait ouverts aux clients), et les locaux hébergeant les centres de données (datacenters).
- Notamment, la définition des « Entrepôts » est désormais : « constructions destinées à la logistique, au stockage, ou à l’entreposage des biens sans surface de vente ».
- Les dark kitchens font l’objet d’une catégorie spécifique il s’agit d’une nouvelle sous-destination « cuisine dédiée à la vente en ligne » dans la destination modifiée « autres activités des secteurs primaire, secondaire et tertiaire » ;
- Les critères de l’accueil d’une clientèle et de l’existence d’une surface de vente sont donc essentiels pour déterminer si le « dark-store » ou « dark kitchen » doit être considéré comme un entrepôt ou comme un local commercial.
En se référant à cette nouvelle nomenclature les communes pourront contrôler et réguler au travers des plans locaux d’urbanisme les implantations de ces nouvelles activités pour conserver une activité commerciale traditionnelle dans les centres-villes.
En pratique, cette évolution réglementaire a pour effet de soumettre la transformation de commerces traditionnels en dark stores ou la transformation de restaurants en dark kitchens à déclaration préalable pour changement de destination ou, selon la nature des travaux envisagés, à permis de construire. Autrement dit, dans les secteurs où la sous-destination « entrepôt » n’est pas autorisée, les commerces traditionnels ne pourront plus être transformés en dark stores ou en dark kitchens.
Conseils pratiques
1. Vérifier les « destinations » permises par le PLU de la commune (au sens du code de l’urbanisme) pour la zone concernée
2. Vérifier les conditions de l’exploitation du local : accueil et circulation d’une clientèle ?
3. Vérifier le règlement de copropriété éventuel et l’état descriptif de division
4. Vérifier la nature du titre d’occupation des locaux (un bail commercial n’est pas adapté à un entrepôt puisqu’il ne constitue pas le lieu d’exploitation d’un fonds de commerce (Cass. 3e civ, 16 juin 2004, n°03-11.314), sauf à ce que les parties peuvent toujours convenir contractuellement de se soumettre au statut des baux commerciaux.
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