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Le changement d’usage dans les grandes villes ou la question de la location saisonnière face à l’administration - Gwenaël Le Fouler, Avocat

Le changement d’usage dans les grandes villes ou la question de la location saisonnière face à l’administration - Gwenaël Le Fouler, Avocat

Un nouvel épisode de nos essentiels

La déferlante de la location meublée de tourisme dans les grandes villes depuis une quinzaine d’années a conduit à profondément modifier les usages au sein des immeubles d’habitation. Au quotidien, des nuisances pour le voisinage sont dénoncées, de même qu’une diminution sensible de l’offre locative privée et un surenchérissement du coût des logements.

Réagissant à une situation jugée désormais difficile, le législateur est intervenu et a durci la réglementation. La location saisonnière face à l’administration, c’est un épisode de notre série Les Essentiels avec Gwenaël Le Fouler, avocat associée du cabinet LETANG Avocats à Paris.

Les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.

Articles L.324-1-1 I et D.324-1 du code du tourisme

Location meublée de tourismeLes EssentielsCompléments d'information

La notion d’« usage » au sens du Code de la Construction et de l’Habitation

Le Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) distingue l’usage « habitation » et l’usage « autre »

Si le local permet une activité commerciale : aucune restriction si ce n’est respecter les dispositions d’urbanisme (PLU) ! On prend pour les bâtiments anciens le 1er janvier 1970. Pour obtenir les informations, il est possible d’interroger la Base VIDOC (Paris) à laquelle les notaires ont accès. 

Pour les bâtiments plus récents, il faut consulter le formulaire « H2 » qui recense les constructions nouvelles et établi leur valeur locative cadastrale. Elle concerne exclusivement les locaux d'habitation et leurs dépendances situés dans un immeuble collectif. (Formulaire P (professionnel) ou Formulaire C2 (commerce et autres).

Il arrive parfois que l’usage des locaux décrits dans ces formulaires ne correspondent pas exactement à la réalité de la situation du local : dans ce cas, il faut se référer au formulaire le plus récent, et se rapprocher des services d’urbanisme pour confirmation.

L'encadrement législatif : points de repères

Le Code de la Construction et de l’Habitation (CCH)

La location meublée de tourisme quand bien même elle constitue un hébergement ne relève pas de l’usage « habitation » au sens du CCH.

Dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans celles des départements de la petite couronne parisienne, est soumise à autorisation administrative préalable la location meublée de tourisme considérée comme ne correspondant pas à l'usage d'habitation (article L631-7 du CCH).

La règle est applicable dans les communes et les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) dont l'organe délibérant a décidé de l'appliquer (sur tout ou partie de la commune).

L’autorisation administrative est délivrée par le maire de la commune, après avis, à Paris, Marseille et Lyon, du maire d'arrondissement. Le maire va pouvoir assortir son autorisation de l'obligation, pour le loueur, de verser une compensation consistant en la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.

NB : Depuis 2022 à Paris dans le Marais, à Montmartre, dans le quartier latin, autour des Champs-Elysées ou de la tour Eiffel, la superficie compensée doit être trois fois supérieure. Cette condition se révèle en pratique impossible à remplir.

La sanction du non-respect de cette obligation est une amende dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local, pour chaque infraction constatée, ainsi qu’une astreinte de 1 000 euros maximale par jour et par m² du local irrégulièrement transformé jusqu'au retour à l'usage d'habitation.

Passé le délai d'astreinte, l'expulsion du contrevenant (et la réalisation des travaux nécessaires) peuvent être prononcées à ses frais.

La loi ALUR du 24 mars 2014

Ce texte ajoute notamment un alinéa à l'article L631-7 du CCH qui lève toute ambiguïté : « le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article ».

Un régime temporaire de changement d'usage a été créé (article L631-7-1 A du CCH) : La commune ou l'EPCI, « peut définir un régime d'autorisation temporaire de changement d'usage permettant à une personne physique de louer pour de courtes durées des locaux destinés à l'habitation à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile ». Des critères doivent alors être déterminés :

  • durée des contrats de location,
  • caractéristiques physiques du local
  • localisation (nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements)

Bon à savoir : le Tribunal de Grande Instance de Paris a décidé, en 2016, qu’en matière d'autorisation temporaire, aucune compensation ne peut être exigée du loueur.

Bon à savoir : Selon la loi République Numérique du 7 octobre 2016, le conseil municipal peut décider d'obliger tout loueur de meublé de tourisme à s'enregistrer et à indiquer s’il s’agit ou non de sa résidence principale. La non-déclaration est sanctionnée à hauteur de 5.000 euros. A Paris, depuis le 1er décembre 2017, la faculté de louer son logement en meublé touristique est limitée à 120 jours par an (soit 4 mois) et le loueur à l'obligation de s'enregistrer auprès de la commune. Il est à noter que ce délai a été repris par la loi ELAN et généralisé sur tout le territoire, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

La résidence principale

La résidence principale s'entend comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge. (Article 2 de la loi du 6 juillet 1989)

L'intermédiaire

Il s’agit de toute personne qui se livre ou prête son concours contre rémunération ou, désormais, à titre gratuit, par une activité d'entremise ou de négociation ou par la mise à disposition d'une plateforme numérique, à la mise en location d'un meublé de tourisme.

Il repose sur l’intermédiaire certaines obligations comme :

  • informer le loueur de ses obligations de déclaration ou d'autorisation préalable
  • obtenir du loueur, préalablement à la location du bien, une déclaration sur l'honneur attestant du respect de ces obligations, indiquant si le logement constitue ou non sa résidence principale, ainsi que, le cas échéant, le numéro de déclaration du logement
  • mentionner dans l'annonce relative au local, ce numéro de déclaration.

En cas de non-respect de ces obligations, l’intermédiaire est passible d’une amende civile d’un montant de 12 500 euros maximum par meublé objet du manquement. Lorsque le meublé déclaré comme résidence principale du loueur aura été loué plus de 120 jours par son intermédiaire, la sanction est une amende civile d’un montant de 50 000 euros par meublé objet du manquement.

Le cas de la sous-location non autorisée

La Cour d’Appel de Paris, a décidé, dans un arrêt du 5 juin 2018, que les loyers perçus par le locataire au titre de la sous-location irrégulière de son logement via Airbnb sont des fruits civils de la propriété et appartiennent de facto au propriétaire-bailleur.

La loi ELAN du 23 novembre 2018

La loi ELAN renforce les procédures de contrôle et majore les sanctions.

La commune peut, jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur et/ou à l’intermédiaire de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué. Le loueur doit alors communiquer ces informations dans un délai d'un mois, en rappelant l'adresse du meublé et son numéro de déclaration. (La commune peut demander un décompte individualisé pour une liste de meublés de tourisme dans un périmètre donné.)

En l’absence de réponse, le loueur encourt une amende civile d'un montant maximum de 10 000 euros.

Les agents chargés du contrôle peuvent demander aux propriétaires, locataires ou autres occupants toute déclaration ou document établissant les conditions dans lesquelles les lieux sont occupés.

ATTENTION !

  • Ne pas oublier le règlement de copropriété voire, l’état descriptif de division 
  • La « clause d’habitation bourgeoise » impose à chaque propriétaire ou locataire, de respecter le caractère bourgeois de l'immeuble, c'est-à-dire d'être un immeuble d'habitation. Elle peut être stricte, ou simple avec tolérance des professions libérales. Mais dans les deux cas, la location meublée de tourisme qui est une activité commerciale est proscrite.

Et puis aussi .... la jurisprudence reste en cours de constitution sur la question des contours de la location meublée touristique en copropriété.

Quelques conseils pratiques

  • Toujours vérifier la règle d’urbanisme : peut-on exercer une activité commerciale d’hébergement de tourisme dans cette partie de la commune ?
  • Vérifier le règlement de copropriété
  • Procéder aux déclarations nécessaires sur l’activité de location en meublé de tourisme, auprès de la mairie mais également auprès des impôts ( LMP ou LMNP)
  • Ne pas excéder les 120 jours en cas de location de sa résidence principale
  • Conserver tous les justificatifs utiles pour prouver l’activité du local
  • En cas de difficulté : se faire assister par un avocat

Infractions et sanctions : récapitulatif

Infractions

Sanctions

Textes de référence

Non-respect de la procédure de changement d'usage

Amende civile (au plus de 50 000 euros par local irrégulièrement transformé pour chaque infraction constatée) + astreinte (au plus de 1 000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé jusqu'au retour à l'usage d'habitation) + (à défaut de retour à l'usage d'habitation dans le délai imparti) expulsion et exécution de travaux aux frais du contrevenant. 

CCH, art. L. 631-7, L. 651-2

Personne ayant loué son logement sans avoir procédé à une déclaration préalable

Amende civile dont le montant ne peut excéder 5 000 euros

C. tourisme, art. L. 324-1-1

Location de tourisme de sa résidence principale + de 120 jours/an

Amende civile dont le montant ne peut excéder 10 000 euros par année d’infraction

C. tourisme, art. L. 324-1-1

Loueur n'ayant pas transmis, dans le mois de la demande, à la commune le nombre de jours de locations

Amende civile dont le montant ne peut excéder 10 000 euros

C. tourisme, art. L. 324-1-1

Intermédiaire ne se conformant pas à ses obligations d'information du loueur et d'obtention d'une déclaration sur l'honneur de sa part ou qui omet de mentionner le numéro de déclaration dans l'annonce qu'il publie

Amende civile dont le montant ne peut excéder 12 500 euros par meublé de tourisme objet du manquement

C. tourisme, art. L. 324-2-1

Intermédiaire ne transmettant pas à la commune dans le mois de la demande le nombre de jours au cours desquels le meublé de tourisme a été loué par ses soins

Amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par meublé de tourisme objet du manquement

C. tourisme, art. L. 324-2-1

Intermédiaire continuant à offrir à la location un meublé de tourisme, résidence principale du loueur, ayant été loué + de 120 jours au cours de l'année civile

Amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par annonce faisant l'objet du manquement

C. tourisme, art. L. 324-2-1

Fausse déclaration, dissimulation des locaux

Sanction pénale de 5 ans d’emprisonnement + 75.000 euros

C. pénal, art. 441-2

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Gwenaël Le Fouler
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Gwenaël Le Fouler
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Avocat associé chez LETANG AVOCAT

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