« Pénalisé par le resserrement des conditions de financement, le marché des grandes transactions a enregistré le recul le plus important. Seules 22 opérations de plus de 100 millions d’euros ont ainsi été recensées en France en 2023, soit un nombre divisé par trois en un an », précise Antoine Grignon. Malgré quelques opérations emblématiques, comme l’achat par INGKA INVESTMENTS de l’ensemble formé par le centre commercial « Italie Deux » et l’immeuble de bureaux « Apollo », les méga-deals ont été particulièrement rares. 

Habituellement très présents sur le segment des grandes transactions, les investisseurs étrangers ont été moins actifs en 2023. Tous types d’actifs confondus, ces derniers n'ont investi que 3,4 milliards d’euros en France l’an passé, soit 27% du volume total contre 33% en 2022. 

Le net recul des investisseurs étrangers a fait mécaniquement remonter la part des Français, passée de 67% en 2022 à 73% en 2023, même si ces derniers ont également été moins actifs que les années précédentes. Les collecteurs d’épargne en sont une bonne illustration. En 2023, les volumes d’acquisition des SCPI et OPCI ont ainsi diminué de 56 % sur un an, mais leur part est passée de 27% à 37% des sommes engagées sur le marché français de l’immobilier d’entreprise.

Enfin, les investisseurs privés se sont aussi distingués, leur part augmentant très nettement pour atteindre près de 13% en 2023 contre 7% en 2022 et à peine 2,5% en 2021. A contre-courant du reste du marché, les sommes investies dans l’Hexagone en 2023 par des privés n’ont même reculé qu’assez légèrement (- 18% sur un an). 

Le nombre très limité de grandes transactions a considérablement pesé sur les volumes d'investissement. Seules dix cessions de bureaux supérieures à 100 millions d’euros ont ainsi été recensées en 2023 en France contre 33 en 2022 et 66 en 2019. 

L’Île-de-France reste de loin le marché tertiaire le plus important du pays. La région capitale a même vu sa part augmenter d’une année sur l’autre, passant de 53% en 2022 à 73% en 2023 avec 4,7 milliards investis en bureaux. Néanmoins, ceci ne doit pas masquer la forte polarisation du marché francilien, entre secteurs tertiaires bénéficiant d’une demande solide des utilisateurs d’une part, et zones de bureaux pénalisées par une diminution plus ou moins importante des surfaces prises à bail et une franche hausse de la vacance d’autre part. En 2023, la plupart des cessions significatives se sont ainsi concentrées dans Paris, la capitale captant 60% des volumes investis en bureaux en Île-de-France.

Malgré une attractivité toujours importante, le QCA a, quant à lui, été bien moins animé que l’an passé, avec 1,3 milliard d’euros investis en bureaux soit une chute annuelle de 57% liée au contexte financier global, mais aussi aux craintes et interrogations nées de la révision du PLU-bioclimatique. 

En région, les volumes investis en bureaux sont repassés sous le seuil des 2 milliards d’euros, une première depuis 2015. Lyon reste en tête des grandes métropoles régionales avec près de 325 millions d’euros investis contre 1,1 milliard d’euros en 2022. 

Les commerces ont davantage tiré leur épingle du jeu en 2023. « Avec 3,3 milliards d'euros, les sommes investies en 2023 sur le marché français des commerces reculent de 45% en un an, soit une baisse moins marquée que celle des bureaux et de l’industriel. Par ailleurs, l’année écoulée a été un cru exceptionnel pour les ventes utilisateurs, illustrant l’importance de la pierre dans les stratégies patrimoniales et commerciales de grands groupes internationaux », indique Antoine Grignon. 

Hors ventes utilisateurs, l’année 2023 a vu une diminution de près de 60 % des investissements en commerces de pieds d'immeubles, qui voient leur part passer de 38% en 2022 à 29% en 2023. En revanche, celle des centres commerciaux a nettement augmenté (36% en 2023 soit 14 points de plus qu’en 2022), gonflée par les cessions de foncières et assureurs français.

Plus forte que celle des commerces, la chute des investissements réalisés en 2023 sur le marché de l’industriel est comparable à celle constatée sur celui des bureaux. Avec 3 milliards d’euros investis l’an passé en France, les volumes ont ainsi reculé de 55% par rapport à 2022. La baisse est moins marquée pour les locaux d’activités (- 39%) que pour les entrepôts logistiques (- 63%), pénalisés par le recul des investissements étrangers et la baisse du nombre de grands portefeuilles. Plusieurs belles opérations ont néanmoins été bouclées en fin d’année, à l’exemple de l’achat par AXA IM du portefeuille « Olympe » ou de la cession à BOREAL IM et CADILLAC FAIRVIEW du Portefeuille « Daisy ». 

D’autres types de biens que les bureaux, les commerces et l’industriel ont animé le marché immobilier français en 2023. Certains ont même affiché des volumes d’investissement en hausse ou quasiment stables d’une année sur l’autre. C’est le cas de l’hôtellerie qui, sur fond de hausse des réservations et des RevPAR, a vu ses volumes d’investissement atteindre près de 2,1 milliards d’euros en France l’an passé soit une légère baisse de 9% sur un an ; le cas aussi de l’immobilier d’enseignement qui, avec un peu plus de 480 millions d’euros investis dans l’Hexagone, a connu une année 2023 record et un résultat supérieur de près de 50% à celui de 2022. 

Certaines des transactions significatives recensées sur le marché des actifs alternatifs concernent des biens initialement dédiés à d’autres usages. Les transformations de bureaux ne cessent de fait de se multiplier, particulièrement en Île-de-France où près de 160 opérations de ce type ont été recensées depuis 2019 par Knight Frank* , majoritairement à Paris et dans les Hauts-de-Seine. 

*Actifs ≥ 1 000 m².

S’élevant à 550 millions d’euros en 2023 contre 420 millions d’euros en 2022, les acquisitions de biens à transformer seront encore importantes cette année, offrant de nouvelles opportunités aux acteurs poursuivant leur stratégie de diversification. La nécessité pour les investisseurs de rééquilibrer leur patrimoine semble d’autant plus pertinente que le contexte macro-économique demeure très incertain.