2,25 millions de m2 commercialisés et 630 M€ investis
BNP Parisbas Real Estate confirme dans une étude publiée le 21 mars 2024 que le marché des locaux d’activité en régions résiste bien et prouve sa résilience avec 2,25 millions de m2 commercialisés et 630 M€ investis. La demande reste soutenue, avec des villes comme Lyon, Lille et Bordeaux où celle-ci est la plus forte mais Nancy, Toulouse ou encore Marseille suscitent de plus en plus d’intérêt.
Compte tenu des éléments économiques favorables de ces derniers mois, à savoir une inflation qui devait être maitrisée et un marché de la dette plus stable et lisible pour les investisseurs, le taux prime devrait se maintenir autour des 5,50%-5,75% dans les prochains mois.
Le marché des utilisateurs résiste bien, porté par les locaux d’activité neufs
En 2023, le marché des locaux d’activité en régions totalise plus de 2,25 millions de m² commercialisés, un volume en retrait de seulement -4% par rapport à 2022. « Ce marché a été très résilient en 2023 et réalise une performance à la hauteur des meilleures années malgré un contexte économique défavorable. En comparaison avec les autres classes d’actifs immobiliers, le marché des locaux d’activité tire définitivement son épingle du jeu et davantage en régions où il résiste encore mieux que le marché francilien », commente Jean-Laurent de La Prade, Directeur Général Adjoint de BNP Paribas Real Estate Transaction, en charge du pôle Régions.
De bons scores...
En termes de volumes placés, Lyon conserve sa position de 1ermarché régional avec 332 000 m² commercialisés (-2% vs 2022). Strasbourg arrive 2èmeavec 304 000 m² placés (soit +25% vs 2022), suivie de Lille (177 000 m², soit +11% vs 2022), Bordeaux (154 000 m², soit -17% vs 2022) et Toulouse (115 000 m², soit -17% vs 2022).
Si un ralentissement est observé, certaines villes ont vu leur demande placée dépasser leur moyenne des cinq dernières années à l’image de Strasbourg (+32%), Rouen (+27%), Montpellier (+21%) ou encore Mulhouse (+23%).
On explique ces bons scores notamment par une forte augmentation de la consommation d’offre neuve (+12%) conforme aux attentes des utilisateurs.
Malgré les contraintes de financement, le marché de la vente aux utilisateurs est toujours porteur et représente 44% des transactions en 2023 vs 42% en 2022.
Une demande toujours croissante
Si le marché des locaux d’activité en régions a connu en 2023 une performance en ligne avec sa moyenne quinquennale, c’est grâce à une demande qui reste soutenue. En 2023, près de 2,6 millions de m² étaient recherchés par les utilisateurs contre 2,2 millions en 2022. Lyon, Lille et Bordeaux sont les villes où la demande est la plus forte mais Nancy, Toulouse ou encore Marseille suscitent de plus en plus d’intérêt.
Une offre orientée à la hausse, aussi bien dans le neuf que dans le seconde main
L’offre disponible à un an est globalement en hausse, que ce soit dans le neuf (+10%) ou dans le seconde main (+11%) et s’établit à près de 2,3 millions de m², permettant ainsi d’absorber la demande croissante. Avec 745 000 m², l’offre neuve n’a jamais été aussi importante. Cela est dû notamment au lancement de nouveaux parcs d’activité participant ainsi au renouvellement du stock. Néanmoins, la situation apparait contrastée suivant les régions. En effet, si certains secteurs comme Marseille, Montpellier, Mulhouse, Nantes, Tours ou encore Orléans affichent une offre neuve dépassant les 50%, d’autres marchés comme Metz ou Rouen proposent principalement des bâtiments de seconde main (avec des poids d’offre neuve inférieurs à 10%).
Progression des valeurs locatives amorcée depuis trois ans
Entre 2022 et 2023, les valeurs locatives ont, en moyenne, augmenté de 5% pour les locaux neufs et 10% sur les locaux de seconde main. Il est à noter que ces loyers varient fortement d’une région à l’autre. Par exemple, les valeurs dans le neuf évoluent entre 70€/m²/an à Metz et Rouen et 155€/m²/an à Nice. La même tendance se constate dans le seconde main : 50€/m²/an à Rouen et 125€ m²/an à Nice.
Les prix des locaux d’activité observés en France sont également en hausse, d’environ +15%, que ce soit pour des bâtiments neufs ou de seconde main. A l’instar du marché locatif, Nice et Annecy sont les villes plus chères de France dépassant les 2000 €/m² pour des locaux de dernière génération alors que Rouen ou Metz affichent des prix moyens inférieurs à 1000 €/m².
Un marché de l’investissement résilient
Près de 1,2 milliard d’euros a été investi en activité au niveau national en 2023. Bien que cela représente une diminution de 35% par rapport à 2022, c’est seulement -13% par rapport à la moyenne quinquennale. Alors que l’Île-de-France attirait environ les 2/3 des investissements ces cinq dernières années, la tendance se retourne en 2023 où les régions concentrent, avec 630 M€ investis plus de la moitié des volumes.
Même s’ils sont en retrait par rapport à la moyenne quinquennale, quelques gros portefeuilles ont animé le marché en 2023. Citons notamment Colas pour un volume d’environ 120 millions d’euros, Elysium pour environ 60 millions d’euros et enfin le portefeuille Gota acquis également pour 60 millions d’euros.
En outre, nous avons constaté un réel appétit des investisseurs pour acheter des VEFA en blanc, ou des opérations en sale and leaseback afin de diversifier leurs portefeuilles vs le bureau.
Le taux prime en France continue sa décompression amorcée en 2021 et s’établit dorénavant autour de 5,50% soit une correction de 100 points de base sur une année.« Compte tenu des éléments économiques favorables de ces derniers mois, à savoir une inflation qui devait être maitrisée et un marché de la dette plus stable et lisible pour les investisseurs, le taux prime devrait se maintenir autour des 5,50%-5,75% dans les prochains mois » confieJean-Laurent de La Prade.
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