Conférence de presse Century 21 du 26 juin 2023
Côté logement, les nouvelles sont peu réjouissantes. Dans un contexte général désormais très commenté de crise de la construction poursuivi de près par une inflation toujours présente et une baisse factuelle du pouvoir d’achat de nos concitoyens, l’immobilier fait grise mine. Hausse brutale des taux d’intérêt et maintien obstiné des normes HCSF contribuent largement à assoir dans le temps un recul du marché immobilier de l’ancien qui accuse, selon Century 21, une baisse de -18,4% par rapport à juillet 2022.
Les ménages français sont désemparés. Nonobstant le souhait ardent du gouvernement d'une baisse généralisée des prix, ceux-ci restent élevés. Selon Century 21 qui confirme cette tendance, « Les prix peinent à s’infléchir : ils augmentent même de +0,9% pour les maisons (s’établissant à 2636 euros le m2, ce qui est un record historique) et diminuent légèrement pour les appartements de -1,7% pour atteindre 4198 euros le m2 (un niveau toujours supérieur à 2021). »
Seuls les vendeurs « contraints » par un fait de vie acceptent de revoir leurs prix à la baisse pour s’ajuster aux nouvelles contraintes économiques des acquéreurs. Les vendeurs « sereins » (ceux qui ne sont pas obligés de vendre à court terme) font le choix, soit de retirer leur bien du marché, soit de le laisser au prix initialement escompté, ce qui contribue à allonger les délais de vente. Ceux-ci prennent +8 jours pour les maisons et +4 jours en moyenne pour les appartements.
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Les leviers : l’apport personnel et la surface
La hausse des crédits n’étant pas compensée par une baisse des prix générale et importante, les Français n’ont pas le choix. Ceux qui le peuvent accroissent leur apport personnel. « Ainsi, pour acheter un bien correspondant au montant moyen d’acquisition en France, l’apport personnel nécessaire a dû augmenter de plus de 60% entre le 1er semestre 2022 et le 1er semestre 2023 et représente désormais près de 35% du prix d’achat du bien. » souligne Charles Marinakis, Président de Century 21.
Autre levier, plus « simplement » actionnable par les ménages que l’augmentation du montant de l’apport personnel, la surface. Pour pouvoir accéder à la propriété, les Français désormais acceptent l’idée d’acheter plus petit et renoncent à plusieurs m2 pour pouvoir réaliser leur projet.
« La superficie diminue de près de 1,6% pour les maisons et de -1,9% pour les appartements à l’échelle nationale, mais cette moyenne masque de fortes disparités au niveau régional. » note Charles Marinakis, Président de Century 21. En Ile-de-France, par exemple, la superficie moyenne recule de 4,3 m2 pour les maisons et de -2,1 m2 pour les appartements. Dans la région des Hauts-de-France, la baisse de la superficie des maisons est spectaculaire avec -5,7% mais celle des appartements progresse très légèrement (+0,5%). Autre exemple, autre réalité : en Normandie, la surface des appartements recule de -5,8% dans la région, tandis que celle des maisons progresse de 2,2%.
Le marché immobilier français est fait de disparités de plus en plus importantes, tout comme la capacité du pays à offrir à tous ses concitoyens les moyens d’accéder au rêve de la propriété. Au premier semestre 2023, la part des employés et des ouvriers parmi les acquéreurs s’est contractée de -7,5%. On peut malheureusement penser que le phénomène pourrait encore s’aggraver si les prix n’accusaient pas, enfin, une baisse franche. Or, selon Century 21, on pourrait observer une baisse généralisée des prix d’environ – 5% à - 7% d’ici la fin de l’année, ce qui sera encore insuffisant pour que le marché reparte.
Quelle alternative pour que le marché reparte ?
Il faut que les prix baissent substantiellement de l’ordre de 10 à 12% en fonction des territoires pour compenser la hausse des crédits qui est venue désolvabiliser une partie des acheteurs.
En régions et en bref
Partout en France, les volumes de transactions reculent, mais de manière très contrastée en fonction des régions (de -1% en Bourgogne-Franche-Comté à -25,8% en Normandie).
Le recul des prix est loin d’être généralisé : dans 8 régions, le prix moyen au m2 est en hausse tous types de biens confondus. L’augmentation la plus forte est constatée en Bretagne (+ 6,2%).
La baisse des prix n’est observée qu’en Auvergne-Rhône-Alpes (-2%), Bourgogne-Franche Comté (-3,3%), Centre-Val de Loire (-0,4%) et Ile-de-France (-4,1% : la diminution la plus forte).
En Auvergne-Rhône-Alpes
Sur les 12 départements que compte cette région, seulement 4 voient leur prix moyen au m2 baisser
entre le 1er semestre 2022 et le 1er semestre 2023, tous types de biens confondus : le Rhône (-1%), le Cantal (-4,5%), l’Ardèche (-3,3%) et la Drôme (-2,4%). A l’inverse, la hausse de prix la plus forte est constatée en Savoie (+8,8%), mais il s’agit ici d’un marché relativement atypique et les conséquences ne se sont pas fait attendre : ce département a connu sur un an un ralentissement de l’activité de -31,7%.
Un léger ajustement se fait au niveau des surfaces dans la région avec respectivement -0,6% pour les appartements et -0,7% pour les maisons en moyenne.
En Provence-Alpes-Côte d’Azur
L’activité s’est fortement contractée en un an. Le nombre de transactions a chuté de -19,5% sur le segment des maisons et de -17,7% sur celui des appartements. La raison principale tient aux prix déjà très élevés -la PACA est la région la plus chère de France- qui ont continué d’augmenter entre le 1er semestre 2022 et le 1er semestre 2023 : +4,8% pour les maisons et +2,7% pour les appartements. Les Alpes-Maritimes et les Bouches-du-Rhône s’inscrivent précisément dans cette tendance régionale, avec des volumes respectivement en recul de -20,3% et -20,8% quand les prix moyens au m2 progressent de +3,8% et +2,1%. Sur les six derniers mois cependant, les prix se réajustent à la baisse dans la région, laissant espérer une amélioration de l’activité.
Concernant les surfaces, elles progressent fortement pour les maisons (+8,4%) alors qu’elles sont en léger recul pour les appartements (-1,2%).
En Bretagne
La région voit ses prix progresser tant sur les maisons (+7,2%) que sur les appartements (+5,6%) alors même que son activité ne décroche pas particulièrement (-5,8% tous biens confondus). Là encore, les surfaces sont en baisse avec -3,2% pour les maisons et -2,2% pour les appartements.
Dans le détail cependant, les deux départements qui enregistrent les hausses de prix les plus fortes (Le Morbihan et l’Ille-et-Vilaine) sont également ceux dont l’activité est le plus en retrait (-10,7% pour le Morbihan et -12,7% pour l’Ille-et-Vilaine).
En Centre-Val de Loire
Les prix ne baissant pas assez dans la région (-1,2% pour les maisons et -0,9% pour les appartements), les acquéreurs compensent en réduisant la surface des biens achetés (-6% pour une maison et -4,5% pour un appartement en moyenne).
Les situations sont très hétérogènes d’un département à l’autre. Dans le Loiret, le prix moyen au m2 augmente de +8,5%. Sur 6 départements que compte la région, seul le Loir-et-Cher voit également ses prix progresser (+5%).
En Bourgogne-Franche-Comté
Dans cette région, le Doubs -un département qui pèse en termes de volumes de transactions- a pu stabiliser son activité en baissant nettement son prix moyen au m2 : -8,2% entre le 1er semestre 2022 et le 1er semestre 2023. Les délais de vente se sont d’ailleurs raccourcis : -2 jours en moyenne, tous types de biens confondus. Dans la région, la surface des maisons diminue nettement (-5,4%) quand celle des appartements s’ajuste à la baisse (-1,8%).
Dans les Hauts-de-France
Le recul d’activité touche plus vigoureusement le segment des maisons dans cette région (-22,1% versus -7,7% pour les appartements). Sans doute parce qu’il s’agit des transactions dont les montants moyens sont les plus importants et qu’elles sont davantage impactées par le durcissement des conditions d’octroi des crédits. Or les prix continuent d’augmenter sur un an (+1,1% pour les maisons et +2,7% pour les appartements). Cette corrélation est particulièrement flagrante dans certains départements comme le Nord : le prix moyen au m2 d’une maison a progressé de +7% en un an. Conséquence : les transactions ont chuté de -35,5%. Il n’y a pas de recette miracle : pour que le marché retrouve du dynamisme, il faut que les prix s’ajustent à la baisse.
La diminution de la surface moyenne est très importante sur les maisons (-15,7%) alors que celle des appartements progresse très légèrement (+0,5%).
Dans le Grand Est
L’activité recule plus fortement sur le marché des maisons (-16,2%) que sur celui des appartements (-6,4%) alors même que ces derniers connaissent une hausse du prix moyen au m2 de +3,7% sur douze mois, quand les maisons, elles, voient leur prix se stabiliser (+0,5%).
L’exemple de l’Aube est parlant : le prix moyen au m2 des appartements s’est stabilisé sur douze mois et l’activité sur cette période recule de -11,3%. Sur le segment des maisons en revanche, le prix moyen au m2 accuse une baisse de -5,7% ; conséquence, l’activité progresse de +20,6%.
Quant aux surfaces, elles sont en recul dans la région avec -0,8% pour les appartements et -1,2% pour les maisons.
En Nouvelle-Aquitaine
Sur un an, les prix continuent d’augmenter de +3,4% pour les maisons et de +1,3% pour les appartements. Cette absence d’ajustement des prix a pour conséquence une forte contraction de l’activité, notamment sur les appartements (-21,3% versus -12% pour les maisons). Au sein de la région, les disparités sont profondes entre départements. La Gironde, par exemple, stabilise ses prix à la baisse (-1,4% pour les maisons et -0,2% pour les appartements), et pourtant l’activité ne redémarre pas et accuse un recul de -23,7% sur les maisons et -21,4% sur les appartements entre le 1er semestre 2022 et le 1er semestre 2023.
La surface des maisons est en recul de -1,7% en Nouvelle-Aquitaine alors que celle des appartements progresse de +2,6%.
Dans les Pays de la Loire
La hausse des prix (+3,1% pour les maisons et +3,6% pour les appartements) a pour corollaire un ralentissement d’activité, plus marqué pour les appartements (-9,7%) que pour les maisons (-3,6%). Dans cette région, c’est le département de la Vendée qui voit son activité se contracter le plus fortement (-8,9%), ce qui s’explique sans doute par une hausse des prix notable sur un an (+5,4%).
Les surfaces sont en net recul, avec respectivement -5,7% pour les maisons et -2,7% pour les appartements.
En Occitanie
Sur douze mois, les prix continuent d’augmenter en Occitanie (+3,8% tous types de biens confondus), avec pour conséquence un recul d’activité de -16,2%. A contrecourant de cette tendance régionale, le département de l’Hérault connait une hausse des prix conséquente (+8,1% pour les maisons et +5,8% pour les appartements) et pourtant, le nombre de transactions progresse pour les maisons (+2,4%) quand il ralentit de -11,1% pour les appartements (soit une baisse moins forte que la moyenne régionale).
Dans cette région, les surfaces évoluent peu avec respectivement -0,7% pour les maisons et +0,6% pour les appartements.
En Normandie
L’activité chute fortement (-22,1% pour les maisons et -32,9% pour les appartements) mais c’est à proportion de la hausse des prix observée sur ces deux segments de marché : +2,4% pour les maisons et +10% pour les appartements ! Un département emblématique, le Calvados, voit le nombre de ses transactions reculer de -29,7% en un an, les acquéreurs étant sans doute découragés par une progression des prix de +11,2% entre le 1er semestre 2022 et le 1er semestre 2023.
La surface des appartements recule de -5,8% dans la région, tandis que celle des maisons progresse de +2,2%.
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