Depuis janvier, c’est l’ensemble du territoire qui a basculé dans le rouge (-0,5%). Si les dix plus grandes métropoles françaises (hors Paris) connaissent le recul tarifaire le plus fort (-1%), les villes du Top 50 (-0,5%) et même les zones rurales (-0,1%) voient elles-aussi leurs prix baisser.

Dans le détail, seules trois des plus grandes villes de l’Hexagone ont progressé sur le trimestre (+2,1% à Nice, +1,1% à Strasbourg et +0,4% à Lille). Et encore... Pour les deux dernières, bien que toujours orientée à la hausse, l’évolution s’est nettement ralentie par rapport aux années précédentes sur la même période. À titre d’exemple, durant les 1er trimestre 2021 et 2022, les prix de Lille avaient grimpé de 2,8% et 1,6% respectivement.

De l’autre côté du spectre, c’est à Lyon (-3,3%), Toulouse (-2%), Marseille (-1,8%) et Bordeaux (-1,3%) que cette pression baissière se fait le plus ressentir depuis le début de l’année.

Ce premier bilan de l’année 2023 est d’autant plus révélateur de l’entrée du marché dans un cycle baissier que le mois de mars n’a pas tenu ses habituelles promesses de réveil de l’activité immobilière après l’accalmie hivernale. Preuve en est, les prix restent orientés à la baisse sur ce mois de mars surl’ensembledumarchéfrançaisavec un recul de -0,2%. De quoi craindre d’un second trimestre moins dynamique que de coutume.

Pour autant, il ne faut pas y voir là une source d’inquiétude. Cette réaction baissière n’a rien d’anormal et témoigne au contraire du caractère sain du marché qui s’ajuste aux nouvelles conditions économiques et bancaires.

- 3,9% : la baisse enregistrée par la capitale en l’espace d’un an. Et aucun type de biens n’est épargné par cette rapide érosion des prix parisiens. Du jamais vu depuis la crise financière de 2008. Particulièrement touchées, les petites surfaces ont ainsi perdu 4,3% au cours des douze derniers mois tandis que les grandes surfaces ont reculé de 3,4%. Pour comparaison, le dernier cycle baissier de 2011 à 2015 au cours duquel le robinet du crédit s’était brutalement refermé, n’avait pas entraîné un tel tassement tarifaire. À l’époque, les prix n’avaient en effet diminué que de 1,4% en moyenne par an dans la capitale. Comme si, dans un contexte économique similaire de resserrement du crédit, l’immobilier parisien était aujourd’hui plus sensible à ce phénomène qu’il y a une dizaine d’années.

Deux raisons expliquent cela. Premièrement, la baisse des prix parisiens n’est pas liée qu’à la seule problématique du crédit. Le désamour pour la capitale y contribue également. Paris est en effet la seule grande ville de l’Hexagone à voir ses prix baisser depuis juillet 2020 et la sortie du premier confinement, presque deux ans avant le reste du territoire.

Également, le niveau des prix dans la capitale induit une plus grande sensibilité aux hausses de taux. Avec une moyenne de 10 177€ le m2, Paris est la métropole française où le pouvoir d’achat immobilier est le plus faible. Ainsi, la hausse des taux actuelle contraint très fortement les acheteurs parisiens qui sont déjà au maximum de leur capacité d’endettement. La remontée des taux les contraint donc à revoir à la baisse leur ambition, voire à abandonner leur projet d’achat. D’autant que face aux montants des prêts sollicités à Paris, nombreux sont les établissements bancaires à durcir leurs conditions d’accès au crédit en réclamant aux porteurs de projets un apport personnel plus élevé tout en leur imposant des durées d’emprunt plus courtes. Ce qui contraint encore plus leur pouvoir d’achat immobilier et donc pèse fortement sur la demande.

BILAN

Depuis septembre dernier, Paris perd 0,5% par mois. Et, le mois de mars, au cours duquel s’observent traditionnellement les premiers frémissements d’un regain d’activité du marché, n’a pas connu d’embellie. La forte probabilité d’un printemps discret laisse donc penser que si la capitale maintient ce rythme actuel de baisse, elle pourrait repasser sous la barre des 10 000 € le m2 avant l’été.