Avis d'expert
Une question déjà posée par le Financial Times cet été ...
A la simple évocation du marché immobilier haut de gamme en Italie, la Toscane est une région qui s’est toujours imposée en maître. Mais bien plus au sud, une autre région attire désormais l’attention des investisseurs depuis quelques années : Les Pouilles.
Entre villages de maisons blanches enduites à la chaux, les 865 kilomètres de littoral très varié et la richesse d’un patrimoine immobilier hors du commun, il devient difficile de ne pas se poser la question de la place qu’occupe désormais la région des Pouilles, par rapport à la Toscane.
Interview
Une image façonnée en un temps record.
Il y a une vingtaine d’années, les Pouilles étaient encore méconnues de la majorité des français, et la simple évocation du nom prêtait à sourire, tant la paronymie au mot « pouilleux » était tentante.
Mais le charme de l’habitat a eu très rapidement raison de ces basses railleries linguistiques. Les Trulli (ces maisons à toits coniques), les masserie (ces fermes construites de pierres), les maisons de villages historiques sont autant de types d’habitats qui cohabitent avec une nature authentique et préservée.
L’art de vivre est également un marqueur fort des Pouilles. Volontairement plus authentique que la Toscane, la qualité de vie reste très centrée sur les traditions et la gastronomie. Durant presque toute l’année, les processions s’enchaînent au rythme des hommage rendus aux Saint protecteurs en les fêtant, parfois durant plusieurs jours ! Mais les deux maîtres mots indétrônables dans les Pouilles sont « plage » et « mer ». Dans les Pouilles, on ne vous demande pas si vous avez passé un bon week-end, mais à quelle plage vous êtes allé ! On ne vous demande pas si « ça va », mais si vous avez bien mangé !
Un rapport qualité/prix en excellente position
C’est le point fort des Pouilles. Là où la Toscane sera souvent très proche des prix pratiqués en France, en ce compris dans des endroits très prisés, tels que les stations balnéaires, les Pouilles restent très abordables, même dans les villes les plus recherchées.
Ce sont les anglosaxons et plus précisément les Anglais, qui ont été les premiers à voir le potentiel que représentaient ces maisons à toit coniques, les Trulli. Les agents immobiliers les plus anciens aiment d’ailleurs rappeler ces transactions étaient réalisées en Lire, alors que la Livre était si forte !
Selon le site Idealista, le prix moyen constaté en Toscane en octobre 2025 est d’environ 2 387 €/m² pouvant aller jusqu’à 4.000 € voire 5.000/m² dans les endroits très prisés.
Dans les Pouilles, toujours selon le site Idealista, le prix moyen est d’environ 1 233 €/m² pour la même période, avec des plafonds à environ 3.000 €/m² dans les zones plus prisées.
Cette différence permettra aux acquéreurs d’accéder à des biens de caractère et peut-être d’accéder à des rénovations plus luxueuses. Luxe devenu difficile d’accès dans les endroits prisés de la Toscane.
Un marché de la location très dynamique dans les Pouilles
Bien que les prix d’acquisitions soient inférieurs, les prix des locations saisonnières sont au même niveau que de nombreuses villes, en ce compris « premium » de la Toscane.
En effet, forte de ses deux aéroports internationaux (Bari et Brindisi) la région est aujourd’hui très bien connectée au reste du monde et ce ne sont pas moins de 10 millions de passagers qui ont transité en 2024 dans ces deux aéroports. La compagnie aérienne American Airlines ouvrira d’ailleurs des vols directs New-York – Bari 3 fois par semaine à partir du mois de mai 2026.
Un tel afflux de voyageurs ne peut donc que bénéficier au maintien des loyers à des valeurs soutenues, d’autant que l’offre est de grande qualité et dans des types d’habitats typiques. Entre Trulli, Masserie et Maisons de villes en pierre, le choix ne pourra que ravir les voyageurs en quête d’authenticité.
La Toscane conserve néanmoins certains avantages
La Toscane, à l’instar de la ville de Milan, reste iconique aux yeux du monde. Des villes comme Florence, Sienne, Pise, Lucca ou encore San Giminiano raisonnent comme des valeurs repères pour beaucoup d’acquéreurs et inspirent une certaine sécurité, si nécessaire au secteur du luxe.
De plus, c’est un marché qui est à maturité depuis de nombreuses années et qui donc, rassure certains investisseurs. Les infrastructures développées par la région sont également au rendez-vous, en plus des structures réceptives privées qui offrent un niveau d’excellence bien ancré sur l’ensemble de la Région.
Alors, les Pouilles peuvent-elles détrôner
LA TOSCANE ?
Difficile de trancher. Oui, car la région des Pouilles est aujourd’hui d’un dynamisme hors norme et incontestablement la région la plus dynamique du sud de l’Italie.Oui, car le potentiel de croissance reste une marque d’attractivité forte pour les investisseurs étrangers. Oui, car le rapport qualité/prix, l’authenticité de l’habitat et le potentiel locatif offrent des rentabilités très intéressantes. Oui, car le climat est très agréable et la région bénéficie du plus long littoral d’Italie avec des vues à couper le souffle !
Mais il est vrai, que la Toscane jouit d’une place et d’une image de prestige très forte et possède une avance historique et culturelle qu’il n’est pas facile de détrôner.
Et si finalement, chacun se choisissait son paradis ? Pourquoi chercher encore à opposer quand les éléments naturels se complètent ? Ce sont des styles de vies différents et surtout des marchés différents qu’il vous suffira d’apprécier accompagné d’un bon professionnel !
La dolce vita : un art qui se conjugue avec la raison.
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