Catella, groupe financier européen autonome, spécialisé en conseils financiers, asset management et investissements, vient de publier sa dernière étude sur la transformation d’actifs tertiaires en Ile-de-France. Nous publions avec plaisir cette étude réalisée en collaboration avec MBE Conseil et pleine d’enseignements utiles aux investisseurs.
La transformation des bureaux en logements est sur le point de connaître une accélération notable, avec des signes prometteurs qui facilitent la concrétisation des projets. Le renforcement des règles d'urbanisme pour contrer l'étalement urbain et la nécessité de préserver les sols naturels favorisent le recyclage des bâtiments existants. D’autre part, l’ajustement des valeurs des immeubles de bureaux dans certains secteurs d’Ile-de-France tend à accentuer ce phénomène. En plus des mesures réglementaires, la croissance des transformations de bureaux nécessite un accompagnement des élus dans leurs réflexions urbanistiques. Ce n’est qu’à ce prix que de plus en plus de promoteurs et d'investisseurs s’engageront dans le défi de la conversion des bâtiments tertiaires dans le parc immobilier francilien.
Transformation d'actifs tertiairesen Ile-de-France
Un parc de bureaux avec une augmentation de 50% en 30 ans
Depuis la crise sanitaire de 2020, la région francilienne fait face à une demande croissante de logements dans un contexte de pénurie foncière et de limitation de l'artificialisation des sols. Face à cette situation, la transformation des immeubles de bureaux bureaux obsolètes en logements se présente comme une solution prometteuse. La règlementation encourage ce développement urbain durable. Toutefois, divers obstacles entravent encore ces opérations.
Le bureau obsolète, nouvelle manne foncière ?
Le marché immobilier d'entreprise en Île-de-France a été fortement impacté par les bouleversements mondiaux récents. La crise sanitaire de 2020, notamment, a entraîné une augmentation de l'offre de bureaux et une baisse de la demande placée (-13% en moyenne en 2021-2022 par rapport à 2010-2019), mettant en évidence le poids des immeubles de seconde main obsolètes. Avec un parc de bureaux atteignant près de 59 millions de m2 à la fin de 2022, soit une augmentation de 50% en 30 ans, et une offre à un an atteignant 6 millions de m2 début 2023, la région dispose d'un potentiel considérable pour la transformation en logements, dans un contexte où le foncier se raréfie. Face à un objectif de création de 700 000 logements/an en Île-de- France, dont 30% de logements sociaux, la transformation des bureaux en logements se présente comme une opportunité foncière.
La transformation, un enjeu écologique dans une contexte environnemental croissant
La transformation des immeubles de bureaux répond également à l'impératif écologique croissant de réduction de l'artificialisation des sols et de l'empreinte carbone. La loi Climat et Résilience impose une diminution significative de l'artificialisation des sols, avec pour objectif une réduction de 50% d'ici 2030 et l'atteinte de zéro artificialisation nette d'ici 2050.
Dans ce contexte de raréfaction foncière, la transformation des bureaux en logements offre une alternative durable en réutilisant les bâtiments existants plutôt que de les démolir. La loi Elan de 2018, encourage cette transformation en accordant un bonus de constructibilité pour les immeubles convertis ou rénovés en logements.
Freins et enjeux d’une transformation réussie
Plusieurs freins entravent cette transformation. Les contraintes économiques, telles que la rentabilité comparée entre le résidentiel et les bureaux ainsi que les obligations en matière de logement social, posent des défis. Les contraintes réglementaires, les coûts élevés des travaux et les préoccupations des élus concernant l'équilibre électoral et les finances locales sont également des obstacles supplémentaires. Pour autant, la transformation des bureaux en logements suscite un intérêt croissant, soutenu par les investisseurs et les critères ESG, ce qui pourrait stimuler le marché de la transformation d'actifs tertiaires obsolètes. Cette transformation offre diverses opportunités, allant des logements et résidences gérées aux commerces, en passant par l'industrie et la logistique. Depuis 2019, près de 333 000 m2 d'actifs tertiaires ont été transformés en Île-de-France, principalement dans Paris intra-muros et sa périphérie. Certains projets optent pour des démolitions-reconstructions, permettant une optimisation des surfaces et des coûts ainsi qu’une mise en œuvre plus facile du point de vue technique.
En fin de compte, la transformation des immeubles de bureaux en logements représente un projet viable et cohérent pour le développement urbain et les objectifs de développement durable. Les acteurs du secteur, tels que la Foncière de Transformation Immobilière, s'engagent dans cette voie, favorisant ainsi une transformation urbaine responsable et respectueuse de l'environnement.
Les chiffres clés
- Parc francilien de bureaux fin 2022 : 59 millions de m2, soit près 20 millions de m2 supplémentaires en 30 ans (+ 50%)
- Offre de bureaux en IDF disponible à 1 an : 6 millions de m2 début 2023, soit 10,17% du parc total
- Baisse de la demande placée : -13% en moyenne en 2021-2022 par rapport à 2010- 2019
- Déficit de logements : objectif de création de 700 000 logements/an en Ile-de- France, dont 30% de logements sociaux (projet du SDRIF 2040)
- Loi Climat et Résilience : réduction de 50% du rythme d’artificialisation des sols entre 2021 et 2031 pour atteindre l’objectif ZAN de 0% en 2050
ZOOM SUR LA TRANSFORMATION D’ACTIFS TERTIAIRES EN ÎLE-DE-FRANCE
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Depuis la crise sanitaire de 2020, la forte hausse de l’offre de bureaux francilienne et les chiffres décevants de la demande placée mettent en lumière le poids sur le marché de nombreux immeubles de seconde main, parfois obsolètes. En parallèle, les besoins en logements en Île-de-France sont très élevés, mais le foncier manque dans un contexte où la lutte contre l’artificialisation des sols est actée et incarnée par l’objectif ZAN (Zéro Artificialisation Nette).
L’équation semble simple : réutiliser les immeubles de bureaux obsolètes et les transformer en logements, une démarche qui par ailleurs permet de dégager bien moins de carbone qu’une démolition. De plus, la loi Elan, adoptée en 2018, accorde un bonus de constructibilité pour les immeubles convertis ou rénovés en logements, bonus de 30% maximum et selon les PLU des communes.
La réalité est naturellement plus nuancée. La transformation et le changement d’usage représentent clairement un outil précieux du développement urbain, cohérent avec les objectifs de développement durable partagés par les habitants, les pouvoirs publics et les investisseurs. Il convient cependant de remettre la crise du bureau en perspective : si l’offre à un an francilienne atteint 6 millions de m2 début 2023, ce ne sont pas autant d’immeubles à transformer et, bien que la demande placée ralentisse, les besoins en immobilier d’entreprise perdurent. Ensuite, outre les contraintes techniques, réglementaires et politiques, l’équation financière est souvent le point bloquant qui limite le nombre d’opérations et de communes concernées et influe sur la typologie du changement d’usage, toutes les transformations n’aboutissant pas à du logement. Enfin, la transformation pure ne correspond qu’à une partie limitée du recyclage urbain.
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