Le terme « déverrouillage », pour le moins provocateur et énigmatique, semblerait donc plutôt s’orienter vers la notion de changement de syndic, de mise en concurrence. Il ne s’agirait donc pas de déverrouiller une profession, mais de déverrouiller un marché. Là encore règne beaucoup de croyances, de préjugés, et de méconnaissances d’un secteur d’activité qui gère pourtant un tiers des logements des Français. 

Les Gestionnaires de copropriété que nous sommes, praticiens sur le terrain, peuvent ici témoigner que le jeu de la mise en concurrence des syndics est déjà très ouvert, à la faveur de récentes dispositions législatives et réglementaires (loi Alur en 2014, loi Macron en 2015, loi Elan en 2018). Faire croire que les syndics feraient obstruction à la concurrence et protègeraient une « rente » n’est que pure fantasme, diffamation, et manipulation de nos représentants politiques. 

En réalité, le jeu de la concurrence sur le marché de la gestion de copropriétés est déjà très libéralisé. 

Le conseil syndical, et les copropriétaires eux-mêmes, peuvent valablement, à tout moment et sans justification, exiger du syndic de convoquer l’assemblée générale. Au besoin, ils peuvent au surplus convoquer l’assemblée générale eux-mêmes, sans que le syndic ne puisse s’y opposer de quelque manière que ce soit. Il existe donc une très grande liberté et une grande souplesse offerte aux copropriétaires pour se réunir en assemblée générale et changer de syndic s’ils le souhaitent. 

De la même manière, la loi prévoit qu’en cas d'empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic (art 18-V loi 10 juillet 1965). Encore une fois, on le voit, la loi offre une possibilité aux copropriétaires de se convoquer eux-mêmes, hors la présence du syndic. Ils peuvent même participer à cette réunion, en visioconférence, par procuration ou par correspondance. On ne saurait offrir plus de liberté et de marge de manœuvre aux copropriétaires pour se réunir et de décider de leur destinée. 

Quant aux modalités de convocation, à ce jour, le conseil syndical peut tout à fait convoquer les autres copropriétaires sans la moindre difficulté, puisque la liste des copropriétaires avec indication de leur lot et leur domicile, est déjà en ligne sur l’extranet accessible au conseil syndical (article 3 décret 23 mai 2019). Cette mise en ligne garantit par conséquent une grande transparence et fluidité de l’information au bénéfice des copropriétaires, à la portée en un simple clic. Elle est totalement respectée par les Gestionnaires de copropriété. 

Le vote pour le changement de syndic se fait à la majorité des voix des copropriétaires (art 25), et depuis la loi Elan, à la majorité des voix exprimées (art 24) par application de la passerelle (art 25-1). Il suffit donc qu’à peine un tiers des voix soit présent ou représenté en assemblée générale pour qu’une petite minorité de copropriétaires décide à elle toute seule le changement de syndic. 

La majorité de l’article 24 est à ce jour la plus basse possible existante dans la loi. Là encore, la règle de vote ne constitue donc aucunement un obstacle au changement de syndic, bien au contraire. 

Tous les Gestionnaires sans exception préparent l’ordre du jour de l’AG en concertation avec le conseil syndical. La loi nous y oblige (art 26 décret 17 mars 1967), mais c’est de toute façon une bonne pratique bien ancrée et respectée de tous. Comment pourrait-il en être autrement ? Le Gestionnaire et le conseil syndical travaillent main dans la main. Soutenir le contraire serait fallacieux. 

Le conseil syndical lui-même relaye bien souvent cette information aux autres copropriétaires, via des groupes WhatsApp « immeuble » par exemple, incluant même parfois les locataires. 

La circulation de l’information ne pose à ce jour aucune difficulté dans la très grande majorité des cas, les relations de confiance et de travail entre les membres du conseil syndical et le syndic étant plutôt bonnes, comme le démontre le baromètre de satisfaction de l’association de consommateurs CLCV-Notre Temps en 2022 (60% de taux de satisfaction pour les conseillers syndicaux envers leur syndic). 

En effet l’article 10 du décret du 17 mars 1967 est très large et prévoit que : « A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale ». 

Il est important de rappeler à ce sujet que le syndic ne peut en aucun cas filtrer, ni reformuler à sa guise, les demandes d’inscription à l’ordre du jour. 

En effet l’article 10 poursuit : « Le syndic PORTE ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale ». Croire que les syndics feraient obstacle aux demandes d’inscription à l’ordre du jour n’est donc que pure fantasme. 

La loi prévoit que la demande d’inscription à l’ordre du jour doit être « notifiée » (donc par LRAR), mais en pratique quasiment toutes les demandes sont formulées par mail sans que cela ne pose de difficultés. 

La règle de la LRAR n’est qu’une simple norme de sécurité juridique, avant tout protectrice des droits des copropriétaires, le syndic ne pouvant nier avoir reçu une demande ou contester sa date de réception. Adresser une LRAR n’est nullement un formalisme contraignant, il est à la portée de tous. Il marque en outre l’engagement réel du copropriétaire demandeur dans sa démarche. 

Ainsi le contrat de syndic est le seul « CDD », en droit des contrats, que le co-contractant peut dénoncer avant son terme sans aucune justification ni indemnité. 

A noter de surcroît que la plupart des contrats de syndic sont conclus en pratique pour une durée d’un an à peine. Il s’agit là d’un mandat électif des plus courts qui soit. Le mandat du syndic est donc remis en jeu chaque année. Croire que les copropriétaires seraient retenus de force par leur syndic n’est là aussi que pure fantasme et calomnie. 

La mise en concurrence du syndic existe donc bel et bien, elle est même obligatoire. Il semblerait d’ailleurs que cette mise en concurrence dite obligatoire n’existe pour aucune autre profession que celle de syndic. 

Quant au choix du syndic par les copropriétaires, rien de plus facile depuis l’instauration en 2015 du contrat type de syndic mentionné à l'article 18-1, accompagné de la fiche d'information mentionnée au même article. Ce contrat type, respecté aujourd’hui à la virgule près par la totalité des cabinets de syndic, et scrupuleusement contrôlé par les agents des DDPP, permet aux copropriétaires de comparer aisément les différentes offres. Ce qui n’est pas du tout le cas des contrats de sous-traitance de prestations à syndic bénévole proposés par certaines startups et certaines associations de consommateurs, ces contrats se plaçant hors les clous protecteurs de la loi du 10 juillet 1965. À noter à ce propos que ces sociétés ont fait l’objet de multiples condamnations par les Tribunaux pour pratiques commerciales trompeuses. 

Enfin, en pratique, la présence physique du syndic concurrent à l’assemblée générale pour présenter sa candidature aux copropriétaires ne pose aucune difficulté. Dès lors que le syndic candidat prend attache avec le syndic en place en amont de la réunion, dans le cadre de relations courtoises et professionnelles, les passations se passent toujours en bonne intelligence. Tous les jours des copropriétés changent de syndic sans la moindre difficulté. 

En conclusion, et comme nous venons de le démontrer, il s’avère que les récentes réformes de la loi du 10 juillet 1965 ont déjà ouvert et facilité la mise en concurrence du syndic, les règles de changement de syndic, et l’information des copropriétaires. 

Il n’apparaît donc pas nécessaire, compte tenu de cet arsenal juridique déjà très étoffé, de modifier encore les règles. 

La concurrence se fait par ailleurs, et essentiellement, sur le rapport qualité/prix du service rendu. Les copropriétaires insatisfaits de leur syndic peuvent déjà en changer très facilement, certaines copropriétés très volatiles en changent même tous les 24 mois, avec toutes les conséquences en termes d’instabilité et de conflits que l’on peut imaginer. 

Si certains acteurs du marché estiment ne pas rentrer assez d’affaires pour leur entreprise, ils doivent d’abord se questionner sur la qualité et la viabilité de leur offre, voire sur leur réputation, plutôt que de vouloir constamment changer les lois pour y parvenir.