Avis d'expert
Objectif de l’état : relancer le logement neuf !
Le marché de l’immobilier neuf traverse aujourd’hui une phase de blocage sans précédent. L'offre locative a chuté de 15% en cinq ans, tandis que les Français consacrent en moyenne 28% de leurs revenus au logement (Source : Ministère de la Transition Écologique). La vente en état futur d’achèvement (VEFA), longtemps moteur de la production de logements, est désormais fortement ralentie, voire totalement grippée dans de nombreuses zones. Pourtant, la demande, elle, reste particulièrement soutenue. Le besoin en logements ne cesse de croître, porté par des évolutions démographiques, sociétales et territoriales. Le déficit structurel de logements s’accentue ainsi année après année. Cette situation crée un déséquilibre profond entre une offre insuffisante et une demande toujours plus forte.
Les conséquences sont multiples : tensions sur les prix, difficultés d’accès au logement et ralentissement global du marché. Dans le même temps, les promoteurs font face à un environnement de plus en plus contraint. La hausse des coûts de construction, les exigences réglementaires et le durcissement des conditions de financement pèsent lourdement sur les nouveaux projets. De nombreux programmes sont aujourd’hui reportés, voire abandonnés. Ce contexte fragilise durablement la dynamique du logement neuf.
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DISPOSITIFJEANBRUNQuelques points de compréhension
Face à la situation que nous venons de décrire, les pouvoirs publics cherchent à réagir. La loi JEANBRUN, intégrant notamment l’objectif de l’état, s’inscrit dans cette volonté de relance. Mais une question essentielle demeure. Ce nouveau dispositif répond-il réellement aux attentes et aux contraintes des investisseurs ? Et surtout, est-il en mesure de redynamiser efficacement le marché du logement neuf ?
UN MÉCANISME BASÉ SUR LA DÉDUCTION FISCALE
Le principe
Le dispositif s’appuie sur un principe central : la déduction fiscale via l’amortissement. Concrètement, l’investisseur ne bénéficie pas d’une réduction d’impôt directe, mais d’une déduction de sa base imposable. Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, il est possible de pratiquer un amortissement comptable sur la valeur du bien, hors foncier.
Dans les faits, seule une partie de la valeur est amortissable, 80 %, les 20 % restants correspondant à la valeur du terrain, non amortissable.
3 catégories se distinguent en fonctions des loyers appliqués :
Intermédiaire : 3,5 % d’amortissement / an
Social : 4,5 % d’amortissement / an
Très social : 5,5 % d’amortissement / an
Exemple
Pour un bien acquis 200 000 €, la base amortissable sera de 160 000 €. Sur cette base, un amortissement annuel intermédiaire de 3,5 % peut être appliqué, soit 5 600 € par an. Cette somme vient alors en charge déductible des loyers perçus, réduisant mécaniquement la fiscalité de l’investisseur.
Cet amortissement permet de neutraliser fiscalement les loyers du bien. Dans certains cas l’excédent de charges déductible peut venir creuser un déficit complémentaire sur les revenus globaux (10 700 € Maximum) et ainsi réaliser une économie sur votre « facture » d’impôt en fonction de votre tranche marginale d’imposition
Exemple : Si j’ai un reliquat de 1 000 € de charges, et que je suis dans une TMI de 30%, mon économie d’impôt sera de 300 € (1 000€ X 0,3 = 300 €).
NOTA BENE
En complément d’information le dispositif JEANBRUN peut se « coupler » avec le dispositif LLI (logement locatif intermédiaire) permettant d’obtenir un crédit d’impôt du montant de la taxe foncière et d’appliquer une TVA de 10% sur l’acquisition du bien
Le dispositif JEANBRUN est également applicable dans l’immobilier ancien sous certaines conditions : Biens existants à condition de réaliser des travaux de réhabilitation lourde représentant au moins 30 % du prix d'acquisition (article 47 j de la loi de finances 2026).
A qui s'adresse le
DISPOSITIF JEANBRUN ?
Une fois cette mécanique du dispositif comprise, se pose une question essentielle : à quels profils d’investisseurs s’adresse-t-il réellement, et répond-il concrètement à leurs souhaits et objectifs patrimoniaux ?
Le dispositif cible en priorité des investisseurs disposant déjà de revenus fonciers positifs, avec une tranche marginale d’imposition d’au moins 30 %, dans le cadre du JEANBRUN intermédiaire. Dans cette configuration, l’intérêt est réel : il permet, dans un premier temps, de neutraliser une partie des revenus fonciers existants, très fortement fiscalisés, puis de réduire également l’imposition issue du nouveau bien acquis. L’impact fiscal peut alors devenir significatif et améliorer la rentabilité globale de l’opération.
Cependant, une analyse comparative s’impose. Face à d’autres dispositifs déjà bien installés comme le déficit foncier ou encore le régime BIC dans son ensemble (LMNP…, le JEANBRUN présente certaines contraintes supplémentaires. Les plafonds de ressources des locataires et les plafonds de loyers peuvent limiter la flexibilité et la rentabilité potentielle, là où d’autres régimes offrent parfois plus de souplesse.
Dès lors, il devient indispensable d’adopter une approche sur mesure. Le choix de ce dispositif doit être aligné avec les objectifs patrimoniaux, la situation fiscale et la stratégie globale de chaque foyer. Dans certains cas, le JEANBRUN sera pertinent ; dans d’autres, il pourra être opportun d’explorer des alternatives plus adaptées.
Enfin, un point souvent sous-estimé mérite une attention particulière : le mode de détention. L’investissement peut être réalisé en nom propre ou via une structure soumise à l’impôt sur le revenu, comme une Société civile par exemple. Ce choix aura des conséquences directes sur la gestion et la transmission, et doit donc être étudié avec précision.
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Spécialiste de l’immobilier locatif et de la fiscalité immobilière
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