Lorsqu’il s’agit des réglementations en vigueur (obligations de principe nationales ou spécificités locales), la lecture des cahiers des charges imposés aux promoteurs peut faire sourire d’aberration. Ainsi, dans certaines communes, les constructions destinées à de l’habitat inclusif doivent être équipées d’un local à poussettes, qui est un luxe même dans les résidences classiques de standing…et surtout dont l’usage sera statistiquement nul eu égard aux occupants des logements concernés ! Irrationnel encore lorsque la règlementation européenne cette fois, transposée en droit interne, oblige depuis le 1^er janvier 2023 les promoteurs à prévoir un ou plusieurs locaux à vélos. Pour un immeuble d’une cinquantaine de logements, on parle donc d’une dizaine d’emplacements ! On mesure l’inanité de la mesure pour des populations par définition extrêmement peu mobiles et inaptes en général à se déplacer en deux roues. 

Dans le même esprit, dans certaines villes, il est demandé dans les plans locaux d’urbanisme d’associer à chaque logement deux places de parking. Il est d’une évidence criante que la plupart des résidents, d’un âge supérieur à 75 ans ou à mobilité réduite, n’en auront pas l’utilité. Une contrainte dispensable, qui devrait pouvoir être renégociée en accord avec les services municipaux compétents. Il n’en est rien. Mobicap, spécialiste de l’habitat inclusif, dont les réalisations ont fait leurs preuves partout en France, a d’ailleurs tenté d’obtenir qu’à ces emplacements de parkings soient substituées des places pour fauteuils roulants électriques. Un refus catégorique a été opposé à l’entreprise puisque le strict respect du cahier des charges conditionne l’obtention du permis de construire. 

La liste des incongruités n’est pas close. D’un point de vue mobilité et accessibilité, il apparaît impératif que l’ensemble des ouvrants des logements soient motorisés autant que possible. De même la présence de deux ascenseurs plutôt qu’un seul, pour assurer la fluidité des déplacements des locataires ne devrait pas poser problème. Pourtant, ces types d’équipements sont battus en brèche par les règlementations environnementales, qui y voient la source de consommations d’électricité majorées incompatibles avec les labels écologiques tels que la norme RE2020, référence en vigueur pour toute construction. Or, les banques n’accordant pour ainsi dire plus que des green loan, à savoir des crédits verts, et rejetant les projets qui pourraient à leurs yeux compromettre leur appréciation RSE, financer une opération d’habitat inclusif relève de plus en plus fréquemment de l’impossible. 

Début 2023, à la suite d’un cas de jurisprudence sur une résidence inclusive au Mans, le principe de requalification ERP (immeuble pouvant recevoir du public) pour raisons sécuritaires est reconnu pour ces types d’actifs. En mars 2023, l’administration stabilise la doctrine quant aux ERP : au-delà de six logements en matière d’habitat inclusif, l’immeuble est assujetti aux normes qui s’imposent aux établissements recevant du public.  Cette décision, applicable aux prochains projets tout comme à ceux déjà livrés, implique cependant des évolutions de plan et d’équipements extrêmement onéreuses, en particulier pour les programmes en cours ou livrés.

En effet, cette mise aux normes ERP pose deux problèmes rédhibitoires. Tout d’abord, elle ne peut pas être systématiquement satisfaite techniquement. L’élargissement des couloirs, des escaliers, la création de sas d’attente en vue de l’évacuation en cas d’incendie par exemple mèneraient non pas à des modifications mais à des démolitions et à des reconstructions, les structures étant impactées.

Ensuite, cette mise aux normes n’est pas viable sur le plan économique : l’obligation d’un veilleur de nuit, par exemple, induit un coût de fonctionnement inenvisageable pour les propriétaires bailleurs, opérateurs sociaux ou privés sans distinction. Le risque est que ces gestionnaires abandonnent l’idée d’inclusivité et privilégient des locataires ne les menant pas à des dépenses d’adaptation aussi lourdes. Pour les professionnels engagés dans l’habitat inclusif, la norme actuelle de ces immeubles, relative à la sécurité des « bâtiments d’habitation collectifs » est déjà très exigeante et elle suffit à garantir l’intégrité physique des locataires, dont la préoccupation a bien sûr été obsessionnelle chez les promoteurs depuis l’origine du concept.