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Gwenaël Le Fouler et Sophie Capdeville
Gwenaël Le Fouler et Sophie Capdeville

Ce n’est pas parce qu’on est chez soi qu’on peut faire tout ce qu’on veut !

Les travaux sur existant en copropriété - Les précautions à prendre

Les bâtiments anciens sont en France légions. Ils peuvent faire l’objet de travaux d’amélioration, d’extension, d’aménagement et constituent un marché important tout comme une source possible de tracas de toutes natures s’ils ne sont pas menés en observant strictement les règles et en prenant des précautions.

Pour évoquer avec nous aujourd’hui ce qu’on appelle les travaux sur existant en copropriété, nous avons invité deux avocats : Sophie Capdeville (avocat privatiste en droit des affaires et en droit immobilier) et Gwenaël Le Fouler (avocat associé chez Letang Avocats et pratiquant le droit de l’urbanisme.)

Il s’agit d’un marché important : 60 % des travaux réalisés en France concernent des travaux sur existant. On peut citer comme exemple l’aménagement de combles ou de caves en logement, l’ouverture d’une lucarne en toiture, la création d’une loggia en lieu et place du balcon de l’appartement.

Sophie Capdeville et Gwenaël Le Fouler

Des autorisations et des précautions indispensables

Des bâtiments anciens peuvent faire l’objet de travaux d’amélioration, d’extension, d’aménagement, afin d’adapter les constructions existantes à de nouveaux besoins et à de nouvelles normes.  Depuis la loi SRU, le législateur a entendu favoriser la densification, la reconstruction de la ville sur elle-même dans le but d’éviter l’artificialisation des sols. La Loi Climat et Résilience d’août 2021 vient de renforcer un peu plus le dispositif avec le principe de « zéro artificialisation nette » pour 2050 et en renforçant les exigences de performance énergétique des logements.

Un marché important

Il s’agit d’un marché important : 60 % des travaux réalisés en France concernent des travaux sur existant. On peut citer comme exemple l’aménagement de combles ou de caves en logement, l’ouverture d’une lucarne en toiture, la création d’une loggia en lieu et place du balcon de l’appartement. La question de travaux d’isolation thermique va également se poser dans le cadre de la lutte contre les « passoires thermiques ». Des travaux vont en effet pouvoir être rendus nécessaires pour permettre à un propriétaire bailleur de pouvoir augmenter le loyer ou bien simplement pour avoir le droit de continuer à louer son bien.... Mais ce n’est pas parce que l’on est chez soi, que l’on peut faire tout ce qu’on veut !

Ce que je peux / je dois faire comme travaux ?

Pour effectuer des travaux je dois savoir ce que je suis autorisée à faire, or la règlementation est diverse et changeante. Il faut connaître les subtilités de nombreux codes (urbanisme, environnement, code de la construction et de l’habitation) afin de ne pas risquer de commettre une illégalité. Localement, le Plan Local d’Urbanisme (PLU) doit être respecté, mais ses dispositions ne sont pas toujours aisées à décrypter. Il faut également vérifier si le règlement de copropriété permet la réalisation des travaux envisagés (destination de l’immeuble, parties communes / parties privatives).

Au-delà de ce qui est légalement faisable, il faut aussi savoir ce que je peux techniquement réaliser. Pour cela, la connaissance de l’existant avant et au fur et à mesure de l’exécution du chantier est essentielle (sondage destructif, amiante, DPE, état des réseaux ...etc.…). Il faut avoir aussi une bonne connaissance des avoisinants, puisque les travaux envisagés peuvent avoir des répercussions sur les propriétés voisines.

Il est conseillé de se rapprocher de l’architecte de l’immeuble même pour des travaux qui peuvent sembler à première vue anodins. En effet, un bâtiment existant vit et évolue dans le temps. Certaines cloisons peuvent être devenus porteuses, l’ajout d’une charge supplémentaire par le coulage d’une chappe pour une salle de bain par exemple peut affaiblir la structure de l’immeuble. Des précautions doivent nécessairement être prises pour la sécurité du bâtiment tout entier et de ses occupants.

Il est en outre fortement recommandé de procéder à un état des lieux contradictoire de l’existant avant le démarrage des travaux (constat amiable, constat d’huissier, référé préventif).

Attention aux travaux embarqués !

Sous certaines conditions, sont rendus obligatoires les travaux d’isolation thermiques lors de rénovations importantes, notamment lors d’aménagement de locaux en vue de les rendre habitable. L’objectif est de permettre aux locaux existants d’augmenter leur niveau de performance énergétique afin de les rapprocher des bâtiments neufs.

Les autorisations nécessaires et préalables au commencement des travaux

Il existe plusieurs types d’autorisations administratives, selon l’importance des travaux envisagés. La plus connue est le permis de construire. Ce permis de construire devra tenir compte d’un certain nombre de réglementations connexes telles que la réglementation sur les monuments historiques, sur l’environnement ou sur l’archéologie préventive, par exemple.

Le dossier devant être déposé en mairie devra être obligatoirement préparé par un architecte dès lors que les travaux portent sur un bâtiment dont la surface de plancher excède 150 m². En d’autres termes, il est fréquent que des travaux intervenant dans une copropriété doivent être effectués sous le regard de l’architecte et c’est une très bonne chose.

Pour des travaux impliquant les parties communes ou les parties extérieurs de l’immeuble (fenêtres, terrasse, balcon), il faudra nécessairement obligatoirement obtenir l’autorisation de la copropriété réunie en assemblée générale.

Il sera important de rassurer en amont en expliquant le projet et le déroulement du chantier.

La question des assurances est un incontournable

La souscription d’une assurance dommages-ouvrage par le propriétaire peut être obligatoire. En cas de revente du bien, à défaut de souscription d’une telle assurance, le propriétaire pourra être poursuivi à titre personnel pendant 10 ans à compter de la réception des travaux s’il survient un sinistre dans le délai de la garantie et bien souvent le défaut de souscription d’une telle assurance pourra constituer un frein à la vente ou entrainer une décote de la valeur de l’appartement.

Il faut également impérativement vérifier que les entreprises sont correctement assurées pour le type de travaux envisagés et notamment que les entreprises sont assurées pour les ouvrages dissociables de l’ouvrage à construire (les ouvrages anciens) car il s’agit d’une garantie facultative.

Le rôle de l’avocat

L’assistance d’un avocat peut être un plus. La règlementation est dense et les chausses trappes sont nombreuses. L’avocat peut intervenir en soutien à l’architecte afin d’interpréter les règles applicables et obtenir l’autorisation nécessaire auprès de l’administration. Il peut aider à obtenir l’autorisation de l’assemblée générale, les copropriétaires étant bien souvent frileux dès qu’il s’agit de travaux, il peut analyser les contrats et les garanties et il peut également guider le maître d’ouvrage dans les différentes phases de son projet afin qu’aucune des précautions nécessaires au bon déroulé des travaux ne soit oubliée.

Parfois le conflit ne peut cependant être évité. C'est pourquoi un épisode sur le contentieux des travaux sur existant sera bientôt diffusé...

Anne-Sandrine Di Girolamo
Anne-Sandrine Di GirolamoFondatrice
Anne-Sandrine Di Girolamo
Anne-Sandrine Di GirolamoFondatrice
Journaliste fondateur des Ondes de l’Immo.

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