Maladie, perte d’emploi, séparation…
L’étude Mila déconstruit les idées reçues et révèle une judiciarisation de plus en plus lourde, coûteuse et incertaine pour les propriétaires.
Contrairement aux idées reçues, les impayés de loyers en France sont rarement le fruit de comportements frauduleux. Une étude menée par Mila, assureur spécialisé dans l’immobilier, sur plus de 10 000 dossiers de loyers impayés, met en lumière une réalité bien plus nuancée : dans la majorité des cas, ce sont des accidents de la vie qui font basculer les locataires dans la défaillance. Une situation qui entraîne, pour les propriétaires, un recours croissant à la justice, avec des procédures longues, coûteuses et aléatoires.
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Les aléas de la vie, première cause des impayés
Selon l’étude Mila publiée en janvier 2026 et menée sur plus de 10 000 dossiers sinistres en loyers impayés, 62 % des impayés de loyers trouvent leur origine dans des événements imprévus de la vie des locataires. Les problèmes de santé arrivent en tête (24 %), suivis par la perte ou le changement de situation professionnelle, incluant la baisse de revenus ou le chômage (32 %). Les séparations ou départs de colocataires représentent également une part non négligeable (6 %). Ces chiffres battent en brèche l’idée d’un impayé majoritairement volontaire et montrent que la fragilité économique reste le principal facteur de risque sur le marché locatif.
Des difficultés financières et relationnelles persistantes
Au-delà des aléas personnels, l’étude pointe d’autres causes structurelles. Les difficultés financières diverses représentent 16 % des situations d’impayé, notamment en lien avec des retards de prestations sociales, l’endettement ou des rappels d’impôts. Les litiges entre propriétaires et locataires pèsent également lourd : 14 % des impayés sont liés à des conflits portant sur les charges, l’entretien du logement ou l’exécution du bail. À l’inverse, seuls 8 % des dossiers relèvent d’un non-paiement sans raison identifiée, attribué à des comportements volontairement malhonnêtes.
Une judiciarisation devenue quasi systématique
Face à l’impossibilité de régler la majorité des situations à l’amiable, les impayés basculent de plus en plus vers le contentieux. Près de 70 % des dossiers étudiés par Mila débouchent sur un commandement de payer, marquant l’entrée dans une procédure judiciaire, et 34 % requièrent l’intervention d’un avocat pour la poursuite des démarches judiciaires. Cette judiciarisation massive allonge considérablement les délais en raison de la pression exercée sur la charge de travail des tribunaux : selon les tribunaux, l’attente pour une audience peut atteindre près de 19 mois, avec de fortes disparités territoriales. Cette lenteur accentue l’incertitude pour les bailleurs, privés de revenus pendant de longs mois.
Des coûts élevés et un risque accru pour les propriétaires
La conséquence directe de ces procédures longues est financière. Pour les dossiers nécessitant un contentieux, le coût moyen dépasse 10 000 €, dont plus de 9 000 € d’impayés, contre 2 440 € en cas de règlement amiable. « Nos chiffres ne témoignent pas seulement d'une hausse des incidents, mais surtout de la transformation du risque : le règlement est plus long et plus coûteux », analyse Gérard Deray, co-fondateur et PDG de Mila. Une situation qui fragilise particulièrement les propriétaires investisseurs, contraints d’absorber seuls le risque financier, parfois au détriment de leur équilibre économique et de leurs projets à long terme.
Sécuriser son investissement devient une priorité absolue
L’investissement locatif est confronté à une conjoncture particulière. Nos chiffres ne témoignent pas seulement d' une hausse des incidents, mais surtout de la transformation du risque : le règlement est plus long et plus coûteux. Sécuriser son investissement devient la priorité absolue pour les bailleurs, car ce sont eux qui supportent le risque financier intégral jusqu'à la résolution du litige.
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