Le terme de copropriété paraît être un oxymore. Comment envisager un tel concept dans un pays où le droit de propriété est considéré comme « inviolable et sacré »1 ? Le principe d’une propriété collective, partagée, d’une propriété « avec », pour reprendre l’étymologie du préfixe « co », ne va-t-il pas à l’encontre même de la propriété individuelle ? A cet égard, il est intéressant de noter que le mot « copropriété » n’existe pas dans certaines langues. En tamoul, on parlera « d’immeuble » ou de propriété « avec », revenant ainsi à l’origine première du mot. Pourtant, le législateur parviendra à établir un équilibre entre respect du droit de la propriété individuelle et bonne administration de l’immeuble. Cela, nous le devons au père du droit de la copropriété moderne, Pierre Capoulade, éminent juriste, rédacteur de la loi du 10 juillet 1965, qui nous a malheureusement quittés en 2018. Une loi qui, en fêtant son 60ème anniversaire, fait montre d’une longévité exceptionnelle, preuve de ses qualités remarquables.

Pour autant, ces noces de diamant entre la loi du 10 juillet 1965 et les copropriétaires ne doivent pas laisser penser que le texte n’a subi aucune modification, aucune réforme. Si, pendant des décennies, il n’existait qu’une copropriété en France, conformément à l’esprit qui animait Pierre Capoulade de mettre en place un régime juridique unique et identique pour toutes les copropriétés, indépendamment de leurs caractéristiques ou spécificités, force est de reconnaître que ce principe d’unicité n’est plus. On ne peut traiter de façon identique que des situations identiques de sorte qu’il devenait nécessaire de modifier la loi, celle-ci montrant ses limites face à certaines évolutions : régime spécifique pour les petites copropriétés et les résidences-services, possibilité de déroger à certaines obligations du syndic pour les immeubles à destination totale autre que d'habitation et composés exclusivement de personnes morales, mesures à destination des copropriétés en difficultés… Le texte a ainsi considérablement évolué au cours de ces décennies, afin de s‘adapter aux enjeux actuels. Mais la loi de 1965 est-elle désormais stabilisée ou d’autres réformes sont-elles encore nécessaires ? La dernière en date, opérée par l’ordonnance du 30 octobre 2019, avait notamment pour ambition de « moderniser » le régime de la copropriété. Or, si les dispositions du texte ne manquent pas d’intérêt, elles ne constituent en rien une modernisation. De fait, force est de constater que des réformes s’avèrent nécessaires pour améliorer, encore et toujours, le fonctionnement des copropriétés.

Sur ce point, il est indispensable de reprendre l’intention de Dominique Braye, auteur du rapport rendu en 2012 alors qu’il était président de l’ANAH, et qui vise à prévenir les difficultés dans les copropriétés, et non pas les copropriétés en difficultés. Une approche prévisionnelle a priori et non a posteriori. La loi ALUR de 2014 lui doit beaucoup, nombre de ses dispositions trouvant leur origine dans ce rapport. C’est cette approche, qui consiste à anticiper les difficultés et autres dysfonctionnements qu’il convient, selon nous, de parfaire.

La loi ALUR, qui date de plus de dix déjà, avait fait preuve d’une réelle ambition en abordant, dès sa conception, une volonté de réformer certains points du régime de la copropriété. : qu’un texte législatif contienne dès le départ, et dans de telles proportions, des mesures relatives à la loi de 1965 ne s’était pas vu à l’époque depuis des lustres, depuis la fameuse loi SRU du 13 décembre 2000 en fait… Et cela sans compter les modifications opérées au sein de la loi Hoguet concernant les professionnels de l’immobilier.

En 2017, nous publiions notre premier Livre Blanc consacré à la copropriété. A cette époque, nous indiquions notre sentiment de voir le législateur n’intervenir que par « à-coups », au gré des amendements parlementaires sans qu’il n’y ait une volonté de revoir un dispositif dans son ensemble. Si l’ordonnance du 30 octobre 2019 est venue nous démontrer le contraire, il est  dommage que cette réforme n’ait pas été davantage ambitieuse, alors même qu’elle devait être la der des ders, celle qui devait faire entrer la copropriété dans la modernité, un texte définitif à côté duquel ses successeurs ne seraient que de simples commentaires. Cela n’a pas été le cas. Nous pensons qu’il est nécessaire de revoir la loi du 10 juillet 1965, non seulement d’un point de vue juridique sur certains aspects, mais également d’un point de vue social. A ce jour, il n’est plus possible de considérer le titre de propriété comme une présomption irréfragable d’intérêt à gérer la copropriété et comme un sésame unique. Cet intérêt doit dépasser la simple question du titre d’occupation, ceci afin d’améliorer la gestion des copropriétés. Reste à savoir si les pouvoirs publics souhaiteront passer ce Rubicon… C’est ce que nous espérons. Et c’est ce qui permettra sans doute de fêter, sous les meilleurs auspices, les futures noces de platine entre les copropriétaires et la loi du 10 juillet 1965, en 2035.