Autrefois perçus comme complexes, les dispositifs de monétisation des logements des seniors s’imposent aujourd’hui dans de nombreux schémas d’optimisation patrimoniale. Au cœur des dispositifs de monétisation, se trouvent le très populaire viager, mais aussi la vente en nue-propriété. L’opération consiste à scinder la pleine propriété d’un logement en deux : d’une part, la nue-propriété (la possession des murs) et de l’autre, l’usufruit ou le droit d’usage (le droit d’utiliser le bien). Ce mécanisme permet d’obtenir des liquidités importantes tout en conservant l’usage de son logement.

La vente en viager ou en nue-propriété permet ainsi de mobiliser une partie de la valeur de son bien tout en continuant à l’occuper. Le capital perçu lors de la vente peut ensuite être transmis sous forme de donations, bénéficiant d’une fiscalité de droit commun avantageuse : jusqu’à 100 000 euros par enfant et par parent tous les 15 ans, auxquels s’ajoutent 31 865 euros supplémentaires pour les dons d’argent effectués avant 80 ans.

Contrairement à une succession, souvent tardive, cette approche permet de transmettre au moment où les enfants en ont réellement besoin : acquisition d’un logement, création d’entreprise ou soutien face à une difficulté financière.

Par ailleurs, la loi de finances 2025 (art 71, codifié à l’article 790 A bis du CGI) permet aux familles de soutenir financièrement leurs proches (enfant, petits-enfants, arrière-petits-enfants voire neveu/petit neveu ou nièce/petite nièce en absence de descendance d’un oncle ou d’une tante) dans l’acquisition d’un logement neuf destiné à leur résidence principale (ou à celle d’un locataire) ou la réalisation de travaux de rénovation énergétique. Dans ce cas, les dons sont exonérés à hauteur de 100 000 euros par un même donateur à un même donataire et de 300 000 euros par donataire. Cette exonération se cumule avec les abattements de droits communs. Attention, la disposition est temporaire (du 15 février 2025 au 31 décembre 2026) et le donateur doit être âgé de moins de 80 ans.

Depuis 2020, les opérations de monétisation immobilière ont progressé de 20 % en France. En 2024, plus de 6 000 opérations ont été réalisées, pour un montant global supérieur à 1,1 milliard d’euros redistribués aux vendeurs. L’âge moyen des cédants est désormais de 74,4 ans et 21 % d’entre eux déclarent avoir choisi de monétiser leur logement pour aider financièrement leurs enfants*. La transmission patrimoniale se fait ainsi plus tôt, dans une logique d’entraide intergénérationnelle.