En affirmant que ce n’est pas en réformant vers le bas la fiscalité du meublé qu’on améliore la rentabilité de la location nue des logements à usage de résidences principales, les parlementaires font preuve de bon sens.   

Poursuivant son œuvre de lucidité, le rapport reconnaît le rôle économique et social porté par les bailleurs privés. Ce point a été soutenu fortement par l’UNPI, mais était également porté à des degrés divers par d’autres acteurs du logement.

Au même titre que les foncières ou les organismes de logements sociaux, l’amortissement, là encore préconisé par l’UNPI, est un facteur d’équité entre, et je cite le rapport, agents économiques.

Cette proposition ne concerne que les flux pas le stock mais, et c’est une avancée importante, elle concerne l’investissement dans le neuf (amortissement de 5% par an pendant 20 ans) et l’ancien (4% si des travaux sont effectués à hauteur 15% de la valeur du bien). Sur ce dernier point, il manque une précision sur la durée d’amortissement car le taux ne permet pas un amortissement à 100% en 20 ans.

Le rapport mentionne une application de ce dispositif en cas de location de longue durée nue ou meublée, puis précise qu’il s’agirait de location nue. Il faudra lever cette ambiguïté mais retenons qu’en s’adressant au neuf et à l’ancien, en ne distinguant pas entre location nue et location meublée, on se rapproche du principe d’universalité (en tous cas sur les flux) préconisé par l’UNPI.

• Le relèvement du plafond du déficit imputable sur le revenu à 40 000€ est une aide importante pour les bailleurs qui doivent opérer des travaux de rénovation énergétique. Le taux marginal d’imposition moyen des bailleurs est de 20%. Ce plafond n’avait pas été revalorisé depuis 25 ans.
• L’exonération de l’IFI des logements loués à usage de résidence principale serait une forme de justice fiscale, au regard du rôle d’agent économique et du rôle social des bailleurs. Le risque d’une refonte type ISF pour ne pas perdre les recettes actuelles n’est toutefois pas à négliger.
• La simplification de la plus-value, avec l’uniformisation du délai d’exonération de l’imposition sur le revenu et de la CSG ramené à 20 ans au lieu de respectivement 22 et 30 ans était souhaitée depuis longtemps.

Par la création d’un suramortissement si le bailleur s’inscrit dans une volonté de pratiquer un loyer intermédiaire social ou très social, les parlementaires souhaitent que l’épargne privée contribue à la création d’un secteur social privé.

La révision du plafond de revenu porté à 30 000€, et du taux d’abattement porté à 50% pour le régime du micro foncier sont très intéressants. Toutefois cette proposition, semblerait ne concerner que les flux et non le stock, ce qui en pratique semble impossible. Il conviendrait de l’élargir au 32% des bailleurs de logements loués nus et qui font aujourd’hui le choix du micro foncier. Soulignons que cette réforme rétablirait une équité par rapport au micro BIC du régime de la location meublée.

Là encore, une proposition de « sur-abattement » vient conforter une volonté de permettre aux bailleurs qui le souhaitent de pratiquer des loyers intermédiaires sociaux ou très sociaux.

En s’adressant au neuf comme à l’ancien, sans condition de zonage, aux flux (dès décembre 2025) comme au stock, en privilégiant la location de longue durée, Marc-Philippe Daubresse et Mickaël Cosson ont parfaitement compris que les bailleurs du secteur locatif privé étaient des agents économiques qui devaient être mobilisés rapidement sur tout le territoire pour soutenir le secteur économique du logement et accroître l’offre locative et la qualité des logements de ce parc.

Le plus dur reste à faire : convaincre Bercy et nos parlementaires. Mais un chemin a déjà été parcouru, permettant d’avoir un autre regard sur le secteur locatif privé.