Conférence de presse
Etude exclusive Belles Demeures
Dans le cadre de sa désormais traditionnelle conférence de presse, Belles Demeures a livré son analyse du marché de l’immobilier de prestige. Un marché de niche (représentant seulement 3,9 % des transactions en France) dont l’activité a subi un ralentissement certain tandis que les prix ont affiché une certaine stabilité, au contraire du marché immobilier traditionnel. Un marché résilient...
Entretien avec Thomas Lefebvre, Vice-Président Data, Belles Demeures.
MARCHÉ DE L'IMMOBILIER DE PRESTIGE
Étude exclusive Belles Demeures
En 2024, le marché de l’immobilier de prestige a connu un net ralentissement de son activité, dans un contexte immobilier global marqué par la hausse des taux et la prudence des acheteurs. Pourtant, à contre-courant du marché traditionnel, ce segment affiche une remarquable stabilité des prix, portée par des fondamentaux solides, une offre rare et une clientèle haut de gamme peu exposée aux contraintes de financement. Belles Demeures décrypte un marché de niche – seulement 3,9 % des transactions en France – mais stratégique, représentant 17 % de leur valeur totale. Un marché qui ne s’effondre pas, mais se transforme : moins de transactions, plus d’exigence, et une demande de retour depuis début 2024.
En 2024 : 33 000 transactions de prestige estimées sur 845 000 transactions en France *
Un marché de niche… à fort poids économique
Avec environ 33 000 transactions de prestige réalisées en 2024 sur un total de 845 000 ventes immobilières en France, ce segment représente seulement 3,9 % du volume, mais 17 % de la valeur globale échangée. Un déséquilibre apparent qui en dit long sur le poids stratégique et symbolique de ce marché à part.
Pour qualifier ce marché de prestige, Belles Demeures distingue trois segments selon les prix pratiqués dans chaque territoire :
Cette classification permet une analyse nuancée des dynamiques observées. Dans le détail chaque segment n’a pas le même poids selon les territoires. Par exemple, le premium porte le marché du prestige en France quelque soit la famille des territoires. Par ailleurs, l’ultra-luxe qui ne représente qu’environ 400 transactions en France en 2024, n’est pas cantonné à Paris et pèse plus lourd dans les 5 départements exceptionnels.
Un repli de l’activité, mais une demande qui revient
Comme l’ensemble du secteur immobilier, le prestige n’a pas échappé à la baisse de l’activité en 2024. Les données confirment :
- Une baisse de -20 % des volumes, soit 9 000 transactions de moins
- Une concentration de la baisse sur le segment Premium (près de 90 % des volumes concernés)
- Une chute de -55 % sur l’Ultra-luxe, avec seulement 430 ventes enregistrées en 2024, contre près de 1 000 un an plus tôt.
“C’est le segment ultra-luxe qui enregistre la chute la plus importante de l’activité, alors qu’il est en théorie le moins sensible au crédit. C’est un signe d’ajustement conjoncturel qui montre sa forte exposition aux incertitudes macro-économiques.” analyse Thomas Lefebvre, Vice-Président Data chez Belles Demeures.
Grâce au nouvel indicateur d’évolution de la demande lancé par Belles Demeures, nous observons depuis début 2024 que la demande montre des signes de redressement. Si, dans une moindre mesure, le durcissement des conditions de crédit semble avoir aussi impacté la demande du prestige depuis fin 2022, elle a surtout été affectée en 2023, en décalage par rapport à celle sur le marché traditionnel. Celle-ci semble toutefois se reconstituer depuis début 2024 et affiche une hausse de +8,8% en un an ( VS +7% pour le marché traditionnel).
La reprise de la demande en 2024 a été nette sur les segments premium et luxe, où les intentions d’achat sont reparties à la hausse dès le début d’année. Sur le marché de l’ultra-luxe, les signaux de reprise sont plus hésitants. Pourtant peu sensible au crédit, cette demande est en revanche exposée à l’incertitude géopolitique et institutionnelle.
Des prix qui résistent
Malgré la baisse générale des prix constatée sur le marché immobilier en 2024 (-2,5 %), le segment du prestige a fait preuve d’une résilience remarquable, avec une évolution de +0,4 % depuis deux ans. Dans le détail, les dynamiques de prix varient selon les segments, révélant à la fois une tendance à la résistance et un net ralentissement de la hausse.
- +1,4 % sur les biens premium
- -0,4 % sur le luxe
- +5,3 % sur l’ultra-luxe
Sur ce dernier segment, particulièrement sélectif, la rareté de l’offre continue à soutenir les prix.
Face à l’instabilité géopolitique mondiale, et à l’incertitude politique et fiscale française, le marché immobilier n’échappe pas aujourd’hui à une certaine forme de retenue sur l’ensemble du territoire. Seul le segment du très haut de gamme, notamment sur la Côte d’Azur, semble relativement épargné par cette conjoncture instable et tendue.
Le marché ultra-luxe parisien, soutenu par les étrangers et les entrepreneurs français, reste une valeur refuge de long terme car on n’y construit plus, l’architecture y est exceptionnelle, et il bénéficie de la stabilité des taux fixes, qui sont extrêmement rarement pratiqués ailleurs. Depuis le début 2025, notre activité ventes et locations a augmenté de plus de 50 %.
Le marché immobilier haut de gamme a retrouvé une bonne dynamique depuis début 2025 grâce au mix baisse des prix / baisse des taux d’intérêt. La demande est soutenue, notamment à Paris et sur la côte Atlantique.
Si nos marchés des biens de luxe ont été affectés au cours des derniers mois par les suites de la dissolution et par le climat géopolitique, ils ont évolué nettement plus favorablement que sur les autres segments du marché. Les américains sont depuis toujours notre premier contingent d’acquéreurs étrangers, dont ils représentent 35% au cours des derniers mois, suivis par ceux du Golfe arabique et ceux d’Asie. Nous venons d’ailleurs de vendre à un américain un hôtel particulier au prix de 49 240 euros le mètre carré.
Une concentration géographique marquée
Le marché du prestige en France reste fortement concentré.
- 80 % des transactions premium sont réalisées dans seulement 20 départements, dont 30 % en Île-de-France.
- Le segment luxe se concentre lui aussi en Île-de-France et en PACA, qui totalisent plus de la moitié des ventes.
- Pour l’ultra-luxe, la région PACA concentre 40 % des transactions, notamment dans les Alpes-Maritimes, le Var et les Bouches-du-Rhône.
Ce poids territorial renforce l’idée d’un marché structuré autour de zones à forte attractivité durable, où les biens rares trouvent toujours preneur.
Notes
*DVF, DGFIP et bases notariales
**Hauts-de-Seine, Alpes-Maritimes, Var, Haute-Savoie et Corse-du-Sud
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