Étude
Le marché locatif des caves en France décrypté par Je stocke
Après une année 2024 marquée par une stagnation de la demande locative, le marché des caves amorce un net rebond dès les premiers mois de 2025. C’est ce que révèle l’étude annuelle publiée par Je stocke., leader français de la location d’espaces de stockage alternatifs et responsables. Si l’offre a progressé de 8,7 % entre 2023 et 2024, la demande avait ralenti, provoquant une baisse du taux de remplissage. Mais le début d’année 2025 marque un retournement : la demande bondit de 17 % par rapport à la même période l’an dernier, portée par la flambée des loyers immobiliers classiques qui pousse les particuliers à chercher des solutions de stockage plus économiques.
Cette dynamique de reprise ne profite pas seulement aux utilisateurs : elle conforte également l’attrait des caves comme produit d’investissement. Malgré une légère baisse de rentabilité par rapport à 2024, les caves conservent un rendement attractif, des prix d’achat stables et une demande locative solide — notamment dans des villes comme Paris, Lille ou Montpellier. En 2025, la préférence pour des surfaces petites, accessibles et rentables devrait encore s’intensifier, ouvrant de nouvelles perspectives à ceux qui misent sur cette classe d’actifs souvent méconnue, mais pleine de potentiel.
ETUDE JE STOCKE 2025
Le marché locatif des caves en France : un début d’année prometteur
PRIX D'ACHAT MOYEN, PRIX LOYER MOYEN ET RENTABILITÉ MOYENNE
Des superficies moyennes en légère diminution
La superficie moyenne des caves louées en mars 2025 s'établit à 6m², en légère diminution par rapport à 2024, où la moyenne était de 8m². Cette tendance s'explique par une demande accrue pour des petites surfaces, souvent plus abordables en location.
Une hausse des loyers mensuels moyens / m² de 1 à 2€ dans certaines grandes villes
Comparés à l’année 2023, les loyers mensuels moyens au m² dans les principales métropoles françaises connaissent une hausse. Dans des villes comme Lille, Paris, Nantes, Montpellier, Marseille, Nice et Lyon, les loyers ont augmenté de 1 à 2 € par m², tandis que d’autres sont restés stables.
Cette évolution est le reflet de dynamiques locales spécifiques, notamment une demande soutenue dans des villes en plein essor et des ajustements liés aux conditions économiques et immobilières.
Malgré la baisse du marché en 2024, l’augmentation des loyers dans ces villes s’inscrit dans la tendance générale de hausse observée sur le marché immobilier locatif. La stabilité dans d’autres métropoles suggère un marché relativement équilibré, bien que l'inflation et la pression sur l'offre de stockage pourraient entraîner de nouvelles hausses.
Loyer mensuel moyen au m2 dans les principales villes françaises (en euros)
Rentabilité brute dans les principales villes françaises
Une rentabilité brute plus élevée dans les métropoles
La rentabilité brute moyenne des investissements dans les caves affiche une tendance générale à la hausse, variant de 1 à 4 % dans la plupart des grandes villes françaises. Toutefois, à Paris, la rentabilité est restée stable en raison de l'augmentation des prix d'achat, qui pèse sur les marges des investisseurs.
Ce phénomène souligne l'impact de l'augmentation des prix sur la rentabilité dans les zones à forte demande, tandis que d'autres villes continuent de voir leur rentabilité progresser malgré des prix d'achat plus modérés.
Lille, Marseille et Montpellier se distinguent par une rentabilité élevée dans le marché locatif des caves, soutenue par une demande constante liée à leur dynamisme économique et immobilier. Ces villes représentent ainsi des opportunités attractives pour les investisseurs, avec des prix d'achat encore abordables par rapport aux grandes métropoles.
Focus Paris
D'après les dernières données, le prix moyen d'achat d'une cave à Paris s'établit à 2 745€/m², un niveau relativement stable par rapport aux chiffres relevés ces deux dernières années (entre 2 000 et 3 500€/m² selon l'arrondissement). Les quartiers historiques de la capitale continuent d'afficher les tarifs les plus élevés, avec notamment le 4ᵉ arrondissement à 3 484€/m² et le 3ᵉ arrondissement à 3 215€/m² . En revanche, certains secteurs restent plus accessibles, avec des prix avoisinant 2 963€/m² dans le 2ᵉ arrondissement.
Des prix d'achat stables mais des variations selon les arrondissements
Le tarif moyen d’une cave à Paris a augmenté de 1€/m²/mois, atteignant environ 21€ du m². Les arrondissements du centre historique de la capitale demeurent les plus chers, avec le 4e arrondissement en tête, affichant un tarif de 24€ du m².
Viennent ensuite les 2e et 3e arrondissements, où les loyers s’élèvent à 23€ du m² , consolidant ainsi la position de ces zones comme des secteurs attractifs pour les investisseurs à la recherche de rendements élevés.
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Loyer mensuel moyen au m2 dans les arrondissements de Paris (en euros)
Rentabilité brute moyenne dans les arrondissements de Paris
Une rentabilité brute stable autour de 9%
Le taux de rentabilité brute moyen d’une cave à Paris a stagné par rapport à 2023, il atteint 9% au premier bimestre 2025. Bien que les prix d’achat au mètre carré restent parmi les plus élevés de France et aient fortement augmenté ces dernières années, cette hausse est partiellement compensée par des loyers également élevés. Les arrondissements les plus rentables, tels que les 13e, 14e, 19e et 20e, offrent actuellement une rentabilité brute de 11%.
Ainsi, l’investissement dans des caves reste plus rentable qu’un investissement immobilier classique, qui offre une rentabilité brute d’environ 4% dans la capitale.
Perspectives 2025 : quelles tendances pour le marché locatif des caves ?
Malgré une légère baisse de rentabilité par rapport à 2024, le marché des caves demeure une option d'investissement à faible risque et à forte rentabilité. Les prix d'achat stables, une demande locative soutenue et un rendement attractif font de l'investissement dans les caves, en particulier à Paris, Lille et Montpellier, une stratégie judicieuse pour les investisseurs en quête de diversification.
En 2025, le marché devrait continuer à se dynamiser, alimenté par la demande croissante pour des solutions de stockage économiques face à la hausse des loyers immobiliers classiques. La préférence pour des surfaces plus petites et accessibles devrait également croître, offrant ainsi de nouvelles opportunités pour des rendements intéressants.
Sources : Jestocke - mars 2025
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