En France, la crise du logement s’intensifie, aggravée par la forte chute de la production neuve. Selon l’Union sociale pour l’habitat, il faudrait ainsi construire près de 520 000 nouveaux logements par an entre 2024 et 2040 pour répondre aux besoins, soit bien plus que le niveau actuel des mises en chantier (264 000 lors des douze derniers mois, à fin septembre 2024).

Parmi ces 520 000 nouveaux logements, 198 000 devraient être des logements sociaux, soit plus du double de ceux financés chaque année depuis 2020. Le défi à relever est d’autant plus important que la crise écologique impose des réglementations plus strictes en matière de consommation de foncier.

La tendance est ainsi à la hausse du budget dédié aux acquisitions foncières et des préemptions de biens dans les quartiers déficitaires, et à la participation plus fréquente des bailleurs sociaux aux appels d’offres lancés sur le marché résidentiel parisien.

Si les 84 acquisitions et préemptions recensées sont le plus souvent inférieures à 10 millions d’euros, certaines sont néanmoins significatives, pouvant approcher les 50 voire 100 millions d’euros à l’exemple du 25-27 avenue du Dr Arnold Netter (Paris 12e) acheté par la RIVP ou de l’ensemble préempté par la Ville au 53-57 rue de l’Amiral Mouchez (Paris 13e). Par ailleurs, « la Ville et les bailleurs ont également tendance à préempter et acheter davantage au sein de quartiers en situation de déficit, où les prix sont généralement plus élevés que dans ceux concentrant une part importante de logements sociaux » explique David Bourla. Depuis le début de 2023, une quinzaine d’opérations ont par exemple été recensées dans des arrondissements dont le taux de logements SRU est inférieur à 10 % (2e, 7e, etc.). Le 11e (taux SRU proche de 15 %) est quant à lui l’arrondissement totalisant le plus grand nombre de préemptions et d’acquisitions par la Ville et les bailleurs sociaux.

Le parc social n’en continue pas moins d’augmenter dans des arrondissements déjà bien pourvus : 43 % du nombre d’acquisitions et de préemptions recensées se concentrent dans des arrondissements ayant déjà atteint, voire largement dépassé, le seuil des 25 % de logementsSRU (13e, 18e, 20e, etc.). Ceci, notamment, parce que « la Ville considère l’échelle du quartier et non celle de l’arrondissement. La Ville a par exemple préempté le 38-40 avenue des Gobelins, situé dans un arrondissement, le 13e, globalement sur-offreur, mais dans un quartier déficitaire » précise David Bourla.

Les biens ciblés sont le plus souvent la propriété de privés : ces derniers représentent ainsi plus de la moitié des immeubles préemptés ou acquis par la Ville et les bailleurs sociaux depuis 2023 à Paris. Dans le cadre de successions, des familles peuvent notamment être sensibles à la capacité de la Ville et des bailleurs sociaux à acheter rapidement et sans clause suspensive liée au financement. Par ailleurs, les particuliers sont parfois peu armés pour3 supporter les coûts et les délais de procédure en cas de désaccord sur un bien préempté. Les investisseurs institutionnels ne représentent quant à eux qu’une vingtaine d’opérations depuis 2023, mais la moitié des volumes préemptés ou acquis par la Ville et les bailleurs sociaux. Les immeubles qu’ils cèdent peuvent en effet être importants, à l’exemple de ceux appartenant à certaines foncières, assureurs et mutuelles.

Ces prochaines années, les conditions du marché immobilier parisien seront peut-être moins favorables à la Ville et à ses bailleurs (fin de la correction des prix, amélioration des conditions de financement pour les acteurs privés, etc.). Toutefois, les préemptions et acquisitions de biens privés se poursuivront. Outre des objectifs élevés de production de logements sociaux, la Ville compte en effet intensifier ses efforts en matière d’offre abordable, avec une moyenne annuelle de plus de 10 000 logements à créer dans cette catégorie d’ici 2035 ! La poursuite de cette politique aura nécessairement un impact sur l’immobilier parisien. En premier lieu, celle-ci soutiendrait le marché des ventes en bloc grâce à la capacité des acteurs publics à acquérir rapidement un nombre important d’actifs et en jouant le « jeu du marché » (réponses aux appels d’offres, décotes limitées, etc.). 

Toutefois, l’accélération des préemptions et acquisitions par la Ville et les bailleurs sociaux se traduirait aussi par la sortie du marché privé d’un grand nombre d’actifs, limitant le nombre potentiel de biens à acquérir par d’autres types d’acteurs. Cette politique aurait également pour effet d’accroître l’incertitude sur un marché immobilier résidentiel traditionnellement prisé pour sa stabilité. Ainsi, les investisseurs pourraient être réticents à se positionner sur des biens dont les caractéristiques correspondraient aux critères de préemption de la Ville et de ses bailleurs.

Par ailleurs, la contraction du parc privé au profit de l’offre publique accentuerait la tension du marché parisien et pourrait conduire à une augmentation des prix immobiliers. Les classes moyennes auraient donc plus de difficultés à se loger, solliciteraient davantage un parc social déjà saturé, voire seraient contraints de déménager hors de Paris.

Enfin, l’accélération des préemptions pourrait se traduire par un risque accru de contentieux. Ces dernières années, les procédures ont été assez limitées, les biens ciblés appartenant très majoritairement à des privés, et la Ville et les bailleurs sociaux s’alignant le plus souvent sur les prix de cession demandés par les vendeurs. Or, l’extension des critères d’acquisition de la Ville implique que les préemptions viseront davantage les propriétaires institutionnels, ainsi que des biens situés au sein de quartiers déficitaires et donc plus onéreux.

L’intervention de la Ville sur le marché immobilier parisien concerne d’autres types d’actifs que les logements, comme les commerces. Les préemptions et acquisitions de la Ville et de ses bailleurs portent en effet fréquemment sur des immeubles de logements comprenant des commerces en RDC, ces derniers contribuant à l’équilibre financier des opérations. Mentionnons4 aussi l’entrée en vigueur, au mois d’août dernier, d’un droit de préemption des fonds de commerces dans les 5e, 6e et 7e arrondissements, et les réflexions en cours sur de nouveaux outils de protection de certaines activités commerciales (encadrement possible des loyers commerciaux, etc.).

Enfin, les préemptions et acquisitions concernent aussi les bureaux. Certains sont achetés par des bailleurs pour les transformer en logements sociaux ou intermédiaires ; mais l’on pense surtout aux bureaux « pastillés » dans le cadre du nouveau PLU bioclimatique, majoritairement situés à l’ouest de la capitale.