Modification et assouplissement de la réglementation sur les changements d’usage des locaux d’habitation à la lumière de la loi Le Meur du 19 novembre 2024 - Par Ilanit Sagand-Nahum

Cette autorisation est obligatoire dans les communes de plus de 200 000 habitants, les départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne ; elle est obligatoire également dans les communes situées dans des zones tendues c’est-à-dire faisant partie du périmètre d'application de la taxe annuelle sur les logements vacants.

Sont concernés tous les locaux destinés à l’habitation, y compris les logements-foyers, les logements de gardien, les chambres de service, les logements de fonction et les locaux meublés donnés en location pour résidence principale ou dans le cadre d’un bail mobilité. 

Cette affectation peut être établie par tout moyen de preuve, y compris des déclarations fiscales souscrites à l’époque, la charge de la preuve incombant à celui qui veut démontrer un usage illicite.

L’article L 631-7 du CCH en son alinéa 6 prévoit que « l’usage d’habitation s‘entend de tout local habité ou ayant vocation à l’être même s’il n’est pas occupé effectivement, notamment en cas de vacance ou lorsqu’il a fait l’objet d’un arrêté ».

Jusqu’alors, l’article L 631-7 du CCH prévoyait que toute collectivité reprochant un changement d‘usage d’un local devait prouver que le local considéré était à usage de logement au plus tard à la date précise du 01.01.1970.

Désormais selon l’alinéa 3 de l’article susvisé il suffit de démontrer que le local a été affecté à l’habitation entre le 01.01.1970 et le 31.12.1976 ou bien à n’importe quel moment au cours des 30 dernières années, ce qui bien évidemment élargit considérablement le spectre pour les communes et facilite la preuve pour elles que le local est à usage d’habitation.

En outre, cet alinéa dispose que les locaux construits ou ayant fait l’objet de travaux après le 01.01.1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés. Ainsi, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sans qu’il soit nécessaire de vérifier si cet usage était légal ou de fait à cette date.

La loi Le Meur a durci les sanctions applicables en cas de non-respect des dispositions de l'article L 631-7 du CCH, notamment une amende civile doublée, une compétence élargie pour engager les poursuites et un retour à l’habitation obligatoire par décision de justice. 

• Amende civile doublée : La sanction pécuniaire pour les infractions au régime du changement d'usage a été portée de 50 000 € à 100 000 € par local irrégulièrement transformé 
• Compétence élargie pour engager les poursuites : Outre la commune et l'Agence nationale de l'habitat (Anah), l'autorité organisatrice de l'habitat et l'EPCI compétent en matière d'urbanisme peuvent désormais agir devant le tribunal judiciaire pour faire respecter la réglementation selon la procédure accélérée au fond.
• Retour à l'habitation obligatoire par décision de justice : Le juge peut ordonner le retour à l'usage d'habitation des locaux irrégulièrement transformés, accompagné d'une astreinte pouvant aller jusqu'à 1.000 € par jour et par mètre carré utile en cas de non-respect du délai fixé.

• Obligations des propriétaires 

Dans les communes concernées susvisées, les propriétaires doivent impérativement obtenir une autorisation administrative avant de transformer un local d'habitation à un autre usage. À défaut, les actes conclus en violation de l'article L 631-7 sont nuls de plein droit et les contrevenants s'exposent à des sanctions civiles importantes.

• Responsabilité des locataires et gestionnaires 

Les locataires qui sous-louent illégalement ou les gestionnaires qui organisent des locations touristiques sans autorisation encourent également des sanctions. Toutefois, les plateformes numériques servant d'intermédiaires ne sont pas directement sanctionnées dans ce cadre.